Коммерческая недвижимость: рынок жив

Геополитическая ситуация сильно повлияла на коммерческую недвижимость, почти все сегменты рынка столкнулись с резким падением спроса, многие проекты пришлось заморозить, ставки аренды снизились, с уходом международных брендов выросли объемы вакантных площадей. В крупных торговых центрах опустели целые галереи. Но рынок жив, спрос на торговые помещения и офисы постепенно восстанавливается. Особенно хорошо чувствуют себя районные торговые центры. Как прошло первое полугодие, с какими сложностями продолжают сталкиваться и какими инструментами пользуются игроки рынка – все это обсудили девелоперы, участники «Future Forum: о будущем коммерческой недвижимости».

Фото: Pressmaster/ Shutterstock

Евгений Бурденюк, основатель компании «Отелит» (Новосибирск)

В нашей сети больше 40 торговых центров, 1000 торговых мест, и все они заняты. Сдаваемость площадей составляет  97,5%.  Либо мы научились классно работать, либо просто сейчас такая ситуация. Внедряем ИТ-решения, в частности, научились оцифровывать помещения и арендаторов,  искусственный интеллект сопоставляет помещения с арендаторами и подыскивает оптимальные варианты площадей.

Наши торговые центры имеют площали от 700 до 3 тыс. кв. м. Якоря занимают 400–450 кв. м, остальное – мелкие арендаторы по более высокой ставке, чтобы сделать экономику объекта.

Ожидаем всплеск банкротств, передел рынка кинотеатров и торговой недвижимости.

Примерно 30 наших объектов куплены с банкротств. Заходя в сделку с банкротами, проводим предброкеридж, узнаем концепцию, арендаторов, изучаем экономику объекта. Участвуем только в проектах с понятными цифрами. Сейчас заходим в фазу поглощений и хотим купить как можно больше объектов. Цена объекта с банкротства кратно ниже, чем себестоимость строительства. Банкротства – это весомый тренд, ведущий к переделу рынка».  

Павел Барбашев, коммерческий директор 01 Properties

«Наша компания – собственник офисной недвижимости класса А, но сейчас ничего не строим, законченные объекты на 70% были сданы еще до спецоперации. Дальше рынок встал, все корпорации затаились на несколько месяцев. Иностранные компании съезжают, и, чтобы сдать площади, которые они занимали, необходимо там сделать ремонт, а цены на стройматериалы и отделку взлетели.

Среди потенциальных арендаторов есть неплохие российские арендаторы и компании государственного сектора.  

Для нас очень успешным был 2021 год, тогда сдали больше 100 тыс. кв. м, но после февраля 2022-го за полгода из-за расторжения договоров высвободилось примерно 50 тыс. кв. м. Была небольшая пауза, первые сделки начались уже в середине мая, и к сентябрю мы сдали новым арендаторам 25 тыс. кв. м. Планируем к концу года сдать всего 40–50 тыс. кв. м.

Для сравнения – в 2016 году вакансии были на уровне 15–16%. Спрос сохраняется. Причем компании подписывают 3–5-летние договора, расширяют офисы, поэтому не все так плохо, как ожидалось, 20% вакансий точно не будет.  

Рублевая цена стабилизировалась, не растет и не падает, в отличие от 2015 года, когда ценник в рублях упал. Но с учетом высокой инфляции реальная цена аренды падает, поэтому нет демпинга и спецпредложений».  

Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости MR Group (проект iCity)

С точки зрения продажи офисов III квартал 2022 года никак не отличался от III квартала 2021 года. В iCity  размещаются компании из 20 регионов, включая страны Средней Азии, Армении и Азербайджана. Бизнесмены рассматривают покупку офиса как инвестицию. iCity – пока единственный строящийся объект, который продается блоками.

Рынок аренды офисов дефицитный, все вакансии быстро заполняются, хотя сейчас на нем формируется вакансия за счет ухода западных компаний, но пока на рынке очень мало компаний, которые строят офисы под аренду.

Все волнуются, что иностранные арендаторы уйдут и площади будут пустовать, но надо понимать, что их только 12% и только в офисах класса А. Часть из них уже перелицевалась в российские компании, часть пока оставили офисы за собой, возможно, арендодатели пойдут в суды и постепенно будут возникать локальные вакансии. Есть вероятность того, что экономика будет падать и начнут гибнуть российские компании, но это уже новый процесс. Рынок недвижимости очень инертный, выводы о том, как февральские события повлияли на ситуацию, можно будет делать не раньше чем в конце 2022 года».

Сергей Пшеничников, директор по развитию коммерческой недвижимости ГК «ФСК»

Хотя приходит довольно большое количество запросов от крупных инвесторов о покупке доли для совместной реализации этих объектов. Но проекты очень капиталоемкие, поэтому пока выходить с ними на рынок не будем. Вакансии офисных площадей будут расти. В Москве огромный рынок субаренды, вышло огромное количество арендаторов, которые пытаются сдать свои площади, а это тысячи квадратных метров. Пока крупные иностранные офисы стоят пустые, это выглядит непозитивно, и что с ними делать, непонятно. Скорее всего, арендаторы пойдут в суды. Чтобы заполнить эти офисы, нужны инвестиции в ремонт и переделку. А для этого необходимы длинные договора аренды, на которые в нестабильной ситуации мало кто решается». 

Виктория Васильева, заместитель генерального директора по продукту и инвестициям ГК Stone Hedge

Помимо того что инвестиционный спрос сохранился, мы увидели приток инвестиционных сделок, правда, они сдвинулись в сторону меньшего бюджета: основной объем сделок приходится на площади до 300–350 кв. м. Плюс активизировался спрос на торговые помещения, которые исторически были и остаются интересными. Это во многом объясняется тем, что для наших бизнес-центров мы выбираем либо развитые, либо активно развивающиеся районы, например, вокруг метро «Савеловская», где разные девелоперы ведут активную застройку.

Сейчас происходит большая ротация арендаторов, резко уходят западные компании, но надо понимать, что, уходя, они забирают с рынка определенное предложение. Освобождается ниша. При этом спрос остается, значит, появится новое предложение от других компаний.

В кризисные времена, как правило, идет более активная господдержка среднего и малого бизнеса для восстановления экономики, поэтому происходит всплеск новых компаний. Им требуются офисные помещения, складские и торговые площади. Надеюсь, так будет и в этот кризис. Думаю, за два года экономика восстановится, и спрос на офисные помещения вырастет.  

Еще одна проблема – импортные строительные и отделочные материалы. Здесь происходит замена поставщиков. Например, если раньше мы использовали лифты европейской марки, то теперь поставляем из Азии. Замена никак не отразится на визуальной и внутренней составляющей. У нас есть концепция, которую мы реализуем,  будем сохранять все заявленные функции здания. Процесс замены материалов и оборудования сложный, но на рынок вышло много российских поставщиков, поэтому глобальной проблемы нет».

Андрей Кузнецов, руководитель направления «устойчивое развитие» банка «Дом РФ»

В конце 2022 года пройдут первые сертификации коммерческой недвижимости. К нам уже поступают запросы от желающих сертифицироваться».

Валерия Миронова, Retail.ru