Хозяйка подземелья

В Москве развернулась серьезная борьба между мэрией и предпринимателями за право распределять торговые площади в метро и подземных переходах. Чиновники хотят отказаться от посредников в лице управляющих компаний. Бизнес же готов вложить более 1 млрд руб. в ремонт торговых павильонов, избавив бюджет города от лишних трат. Пока стороны не нашли общего языка.

От бананов до париков

«У нас можно купить все, даже парики. Если не оказалось подходящего, заказывают, и мы привозим. С парфюмерией то же самое»,– рассказывает один из арендаторов сети павильонов в подземных переходах. Сейчас торговля под землей выглядит цивилизованно: небольшие остекленные киоски с подсвеченными витринами, организована охрана, уборка, вывоз мусора.

Большинство предпринимателей пришли в этот бизнес в 1992 году, когда Борис Ельцин подписал указ о свободной торговле, и торговцы хлынули в подземные переходы, где огромный поток людей. Торговали чем придется – бананами, спичками, одеждой и даже бытовой техникой. С наступлением сумерек торговцы покидали свои прилавки. «Освещение было скудным или вовсе отсутствовало, люди боялись ходить по переходам»,– вспоминает Александр Сизанюк, заместитель гендиректора «Комстрой-метро». Эта компания, как и «Дегама», принадлежит владельцу холдинга «Новоросцемент» Льву Кветному, чье состояние, по последним оценкам Forbes, достигает $1,9 млрд. Эти две управляющие компании арендуют у ГУП «Московский метрополитен» 1,1 тыс. кв. м.

Но как предпринимателям, в чьих руках сейчас оказалась большая часть торговых павильонах в переходах метро, удалось договориться с городом? «В середине 1990-х чиновники не очень понимали, как надо действовать. Мы приходили и сами все предлагали,– рассказывает гендиректор «Авиком трейд» (управляет 107 павильонами) Бэла Айба.– Я лично пришла в земельный отдел Московского метрополитена и предложила проект по организации торговых точек. Первую точку я открыла на станции ”Авиамоторная”». Тогда никто не продумывал ассортимент, самым востребованным был джентльменский набор – пиво, сигареты, жевательная резинка. «Стояли рядом четыре киоска, у каждого очередь. Значит, людям надо»,– вспоминает госпожа Айба.

Сейчас все подземное пространство поделено: выходы из метро контролирует ГУП «Московский метрополитен» (подотчетно департаменту транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры Москвы), подуличные пешеходные переходы – ГБУ «Гормост» (подчиняется департаменту коммунального хозяйства и благоустройства). У ГУПа 135 переходов на 88 станциях – это 2,76 тыс. торговых точек общей площадью 12,75 тыс. кв. м. В ведении «Гормоста» 400 переходов, торговые места есть в 26. У обоих предприятий есть договоры с управляющими. Площади сдают через аукцион. Прямые арендаторы ГУП «Московский метрополитен» объединены в ассоциацию арендаторов пешеходных переходов столицы (АРППС). На шесть крупных компаний («Дегама», «Комстрой-метро», «Авиком трейд», «Метротэк», «Шевалье», ККК) приходится 64% площадей.

Арендаторы экономят на доходах

Городу не нравится нынешняя система торговли в переходах. Чиновники считают, что недополучают доход от аренды, и хотят изменить существующие правила. Доходы столичного метрополитена от сдачи в аренду коммерческих площадей сейчас составляют 1,7 млрд руб. в год. Доходы ГБУ «Гормост» по этой статье составляли 160 млн руб., рассказывал в прошлом году журналистам руководитель предприятия Юрий Иванков.

ГУП «Московский метрополитен» сдает площади в аренду по 4–10 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, но по некоторым районам ставки должны достигать 17 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, убеждена заместитель руководителя департамента транспорта Алина Бисембаева. Повышать цены для прямых арендаторов городские власти начали в 2012 году. «С тех пор 27 декабря нам присылают расчет новой цены, и мы обязаны его подписать, иначе за десять дней праздников все павильоны снесут»,– говорит Бэла Айба. Мэрия не делится формулой перерасчета цены, ограничиваясь комментарием о том, что она подготовлена межведомственной комиссией. Госпожа Айба говорит, что платила за свои павильоны 1,2 млн руб. в месяц, а сейчас – 8,5 млн руб.

По словам Александра Сизанюка, стоимость аренды резко выросла в конце 2012 года. «Мы платили ежемесячно 1,665 тыс. руб. за 1 кв. м, а на 2013 год пришел расчет, по которому средняя цена – 5,22 тыс. руб., на этот год цену увеличили еще в два раза, и сейчас мы платим в среднем 10,5 тыс. руб.»,– рассказывает он. Для каждого перехода существует коэффициент, применяемый для расчета ставки аренды, в нем учитывается пассажиропоток на станции метро. Но управляющие отмечают, что для их бизнеса эта величина непоказательна, так как все зашедшие на станцию необязательно идут по одному и тому же рукаву перехода. «Есть переходы, в которых в одну сторону хороший поток, в другую никого нет, а ставка у Московского метрополитена одна и та же»,– говорит Александр Сизанюк. Но его компания не может повысить своим арендаторам ставки пропорционально тому темпу, с которым это делает Московский метрополитен. Иначе разбегутся арендаторы, объясняет он.

Один из арендаторов рассказал, что в прошлом году, когда ГУП повысило цены в 3,5 раза, для него ставку аренды управляющий поднял на 33%, а в этом году – на 50%. За три года повышения стоимости аренды доход управляющих упал в два раза, отмечает господин Сизанюк.

Аренда в переходах ГБУ «Гормост» тоже подорожала с 2 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц в 2013 году до 19,3 тыс. руб. в 2014 году, рассказали в АРППС. Для многих арендаторов бизнес стал нерентабельным: если в конце 2012 года торговля была организована в 86 переходах (1,32 тыс. павильонов), то к середине 2013 года – в 26 переходах. В ГБУ «Гормост» три дня изучали запрос «Ъ», оценивая, правильно ли он составлен, поэтому не ответили на него к моменту сдачи номера.

Мэрия возвращается в торговлю

Повышая аренду, город параллельно самостоятельно строит торговые павильоны, чтобы сдавать их в аренду через аукционы. ГБУ «Гормост» построило 57 павильонов в шести переходах, но сдало 27 павильонов. Первым был аукцион по сдаче в аренду шести киосков в переходе на Тверской улице, напротив здания мэрии. Сейчас из шести работают два. «Мы оттуда ушли, они обходятся в 45 тыс. руб. за 1 кв. м месяц, но аренду нельзя отбить, так как в переходе нет людей»,– рассказал «Ъ» один из субарендаторов.

Московский метрополитен с декабря прошлого года пытается сдать семь павильонов на три года на новой станции «Новокосино» – торги пять раз переносили из-за отсутствия заявок. Город хочет сдать эти площади минимум по 13,3 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц без учета эксплуатационных расходов (по словам господина Сизанюка, это еще дополнительно 5,2 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц). Кроме того, потенциальный арендатор должен внести депозит в размере 567 тыс. руб. за самый маленький павильон (16,7 кв. м) – эта сумма не возвращается ни при каких обстоятельствах. Еще один минус – невозможность изменить вид оказываемых услуг.

Это предложение не учитывает особенности торговли в метро, убеждены управляющие. «Торговля подвержена сезонности. Существует и требования к площади: павильон не может быть двухметровым, но и 15 кв. м нерентабельно»,– поясняет госпожа Айба.

Алина Бисембаева говорит, что новые помещения рассчитаны на других арендаторов – сети, которым нужны павильоны в нескольких переходах. Для них город готов финансировать ремонт и застройку всех переходов, выделив на это 3,5 млрд руб. в этом году. В июле начнется ремонт на 32 станциях, всего будут обновлено 96 станций. Это означает, что действующим арендаторам придется демонтировать павильоны на время ремонта. АРППС предложила профинансировать модернизацию своих торговых рядов на 1 млрд руб. «У нас есть опыт ремонта за короткий срок – один месяц»,– говорит господин Сизанюк. Мэрия отказалась.

Управляющие готовы к тому, что бизнес придется сворачивать, но собираются отстаивать свои права. «Договоры с метрополитеном заканчиваются в конце 2015 года, и мы будем в судебном порядке настаивать на соблюдении этого права»,– говорит Бэла Айба.

Центральное управление

Договоры с арендаторами необходимо заключать напрямую, чтобы избежать субаренды и потери доходов, настаивают в мэрии. Чиновники и предприниматели пытались найти компромисс. В частности, ассоциация предлагала создать единую управляющую компанию, которая взаимодействовала бы со всеми арендаторами и реализовывала бы проект по благоустройству пешеходных переходов и вестибюлей метро. По истечении договора концессии эти площади перешли бы на баланс города.

В презентации, которую АРППС готовила для департамента транспорта, на примере опыта нового строительства ГБУ «Гормост» проанализированы оба сценария управления коммерческими площадями – напрямую городом и с привлечением управляющей компании. В первом случае город сносит все действующие павильоны, строит новые и параллельно сдает в аренду по высокой цене и через аукцион те, что успел построить. Тогда только через два года после окончания реконструкции всех 86 переходов, где возможна торговля, доход от аренды составит 1,4 млрд руб. Второй, альтернативный вариант подразумевает привлечение управляющей компании, собирающей средства арендаторов для реконструкции переходов, строительства новых павильонов и проведения работы поэтапно, не останавливая торговлю полностью. Ставка фиксируется на уровне 10 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. Доход «Гормоста» вырастает до 2 млрд руб. за год уже к концу первого года работы. Но городу не нравится идея посредничества. Алина Бисембаева настаивает, что управляющая компания может только привлекать арендаторов, помогать в оформлении прямого договора аренды и заниматься административной деятельностью за фиксированную комиссию.

Как у них?

Все торговые площади метро и подземных переходов Нью-Йорка принадлежат транспортному управлению города (Metropolitan Transportation Authority – MTA), чей департамент недвижимости сдает в аренду, иногда и продает различные торговые площади. Наиболее популярный способ получения площадей в нью-йоркском метрополитене – по заявке(Request for Proposals), их выдают либо MTA напрямую, либо через брокеров по недвижимости. В 2009 году в нью-йоркском метро было 345 магазинов, и прибыль MTA от сдачи им площадей в аренду за год составила более $70 млн.

В Токио есть два оператора подземного транспорта – Tokyo Metro и Toei. Tokyo Metro приватизирована в 2004 году, 46% принадлежит мэрии, 54% – Министерству инфраструктуры, транспорта и туризма. Сейчас обслуживает 179 станций. Tokyo Metro владеет подземными торговыми центрами Echika, Echika fit и Metro pia. Также на станциях ставят принадлежащие метрополитену киоски Metro, где продается пресса. Toei принадлежит городу и обслуживает 106 станций.

Метро в Париже находится под контролем Regie autonome des transports parisiens (RATP), у которой есть «дочка» Promometro (с 1971 года сдает в аренду и управляет коммерческими площадями в метро). Promometro управляет 586 магазинами общей площадью 22 тыс. кв. м в транспортных сетях Парижа, Лиона и Марселя (22 тыс. кв. м.). Более 80% магазинов принадлежат частному бизнесу. Promometro управляет крупными торгцентрами на станциях парижского метро La Defense, la Gare de Lyon, Auber и Chatelet. В Лондоне весь общественный транспорт, а также главные дороги и подземные переходы находятся в ведении Transport for London (TfL). Эта структура подчиняется администрации Большого Лондона.

Екатерина Геращенко, Наталья Бархатова, ИД «Коммерсантъ»