Как заключить договор аренды коммерческой недвижимости и избежать возможных потерь

Практически каждый предприниматель сталкивается с арендой коммерческой недвижимости при запуске своего магазина, склада, салона красоты и т.п. О том, как избежать возможных потерь при заключении договора и предусмотреть все риски, рассказывает Ольга Видяева, юрист по аренде.

Предварительная подготовка: проверка правомочий контрагента

Какие документы необходимо запросить?

1. Свидетельство о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц или индивидуальных предпринимателей;

2. Свидетельство о постановке на налоговый учет;

3. Устав юридического лица;

4. Документ, подтверждающий полномочия лица, подписывающего договор (решение о назначении генерального директора, доверенность на представление интересов, приказ о назначении на должность);

5. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости;

6. Поэтажный (кадастровый) план БТИ на объект недвижимости.

Предлагают субаренду?

Договор субаренды по сути своей мало чем отличается от договора аренды, однако имеется ряд особенностей:

• Договор субаренды не может быть заключен на более длительный срок, чем срок договора основной аренды;

• При расторжении основного договора аренды будет расторгнут и договор субаренды;

• Необходимо согласие собственника на сдачу помещения в субаренду. Исключением будут являться случаи, когда такое согласие уже прямо прописано в основном договоре аренды.

Полезные ссылки для поиска информации о контрагенте

При поиске информации о контрагенте в интернете можно воспользоваться следующими сайтами:

• Для проверки сведений о государственной регистрации потенциального поставщика необходимо посетить страницу Федеральной налоговой службы: https://egrul.nalog.ru;

• Сведения о задолженности по налогам можно получить на сайте: https://service.nalog.ru/zd.do;

• Информация о дисквалифицированных лицах расположена на сайте: https://service.nalog.ru/disqualified.do;

• Сведения об участии налогоплательщика в судебных спорах можно найти на страницах: www.sudact.ru, www.arbitr.ru;

• Информацию об исполнительных производствах, возбужденных в отношении будущего контрагента, можно посмотреть на сайте Федеральной службы судебных приставов: fssp.gov.ru/iss/ip/.

Предмет договора

Если предмет договора не определен – договор не считается заключенным.

Что необходимо прописать, чтобы предмет договора был определен:

• Укажите адрес арендуемого помещения – город, улицу, номер дома;

• Укажите внутренние идентификационные обозначения – этаж, секцию, номер на плане (при наличии таковых);

• Кадастровый номер помещения;

• Оформите приложение к договору, в котором на выдержке из кадастрового паспорта выделите линиями арендуемое помещение.

Срок договора

Договор является краткосрочным, если он заключается на срок менее одного года – например, на 360 дней.

Договор является долгосрочным, если заключается на срок от 1 года. Долгосрочный договор аренды коммерческой недвижимости подлежит государственной регистрации в Росреестре. Без госрегистрации такой договор не является действительным.

Чем для арендатора опасен пункт о праве арендодателя на односторонний выход – разбираем ниже в разделе «Расторжение». 

Необходимо учитывать дополнительные затраты при регистрации: оплату государственной пошлины, подготовку технического плана (в случае отсутствия такового у арендодателя). Кроме того, нужно учитывать, что все последующие документы, связанные с договором, – например, дополнительное соглашение о снижении ставки арендной платы – также будут подлежать государственной регистрации. Как правило, такие расходы стороны делят пополам.

Назначение помещения

Проверьте, какой вид коммерческой деятельности разрешен в договоре аренды. Другими словами, как именно вы имеете право использовать арендуемое помещение – например, в качестве магазина, склада или офиса.

Зачастую арендодатели накладывают штрафные санкции за смену разрешенного использования без их на то согласия. При подписании проверьте, чтобы назначение помещения, указанное в договоре аренды, соответствовало вашим целям.

Фото: fizkes/shutterstock

Передача и возврат помещения

Дата

Зачастую арендодатели начинают искать нового арендатора еще до момента освобождения площадки прежним арендатором. В итоге договор аренды может быть подписан задолго до фактической передачи помещения новому арендатору.

Для того чтобы избежать начала начисления арендной платы за период до момента получения ключей от помещения, укажите в договоре дату передачи помещения вам.

Арендные каникулы

Арендные каникулы – это период времени с даты заключения договора аренды до начала ведения коммерческой деятельности. То есть это некий срок на подготовку помещения – ремонт, установку оборудования, завоз товара и т.д. Срок арендных каникул зависит от количества дней, необходимых для подготовки помещения к началу коммерческой деятельности.

Состояние помещения при приеме в аренду и возврате арендодателю

В соответствующем разделе договора аренды арендодатель может детально описать помещение, его общее состояние, а также имеющееся в нем оборудование и состояние этого оборудования. Это идеальный вариант для арендатора, поскольку он заранее будет знать, какими будут затраты на ремонт или дополнительное оборудование, если таковые потребуются.

Либо арендодатель может обойтись формулировкой: «арендодатель обязуется передать арендатору помещение в состоянии как есть». В этом случае подразумевается, что арендодатель передает помещение в текущем состоянии.

Однако в период между подписанием договора и приемом помещения с помещением могут произойти изменения. Формулировка «как есть» не защитит арендатора в случаях, когда, например, арендодатель не захочет передавать кондиционер, на который вы рассчитывали.

Второй вариант развития событий – это те ситуации, когда в процессе подготовки помещения к передаче его арендатору произошло какое-либо непредвиденное событие. Таким событием, например, может быть протечка, в результате которой будут залиты потолок и стены. Помещение придется ремонтировать.

Платежи и порядок расчетов

Ставка арендной платы

Сумма арендной платы за помещение может быть указана в разных форматах:

• Сумма за все помещение в месяц;

• Ставка за 1 кв. м в месяц или за 1 кв. м в год.

Кроме того, арендная плата может состоять из нескольких частей – например, из фиксированного платежа, эксплуатационного платежа, коммунального платежа. В крупных ТЦ очень часто в арендную плату включается процент от товарооборота.

При подписании договора обязательно проверьте, чтобы при пересчете в формат единой суммы за помещение в месяц ставка, прописанная в договоре аренды, сошлась с условиями, которые вы обсудили и согласовали с арендодателем.

Авансовый и обеспечительный платежи

Авансовый платеж

Авансовым платежом называют досрочную оплату арендной платы за первый месяц аренды. Как правило, арендодатели просят оплатить авансовый платеж при заключении договора аренды.

Обеспечительный платеж или депозит

Под депозитом или обеспечительным платежом подразумевается некая сумма, которая предоставляется арендатором арендодателю в качестве гарантии выполнения арендатором ряда обязательств по договору. Как правило, сумма депозита устанавливается сторонами в размере одной или двух ежемесячных арендных плат.

Какие обязательства арендатора перед арендодателем покрывает депозит?

• Платежи по договору – все части арендной платы (фиксированная арендная плата, эксплуатационные и коммунальные платежи и т.д.), штрафы, пени, неустойки;

• Расходы на восстановление повреждений, которые может причинить арендатор помещению или зданию.

Фото: hanohiki/shutterstock

Коммунальные платежи

Арендная плата состоит из нескольких частей. В большинстве случаев это фиксированный платеж за помещение и коммунальные платежи.

Не все коммунальные платежи подлежат возмещению арендатором арендодателю. По общей практике рынка аренды, арендатор возмещает следующие затраты:

• электроэнергию на основании приборов учета, а при отсутствии приборов учета – в соответствии с занимаемой площадью;

• теплоснабжение;

• воду и водоотведение при наличии в помещении мокрой точки.

Также арендатор будет должен компенсировать арендодателю расходы на вывоз ТБО и телекоммуникационные услуги, если арендодатель самостоятельно заключил договор с соответствующими сервисными компаниями/операторами.

Индексация

Индексация арендной платы возможна не чаще одного раза в год. Обязательно укажите в договоре аренды дату первой индексации, периодичность последующих и предельный процент / предельную сумму увеличения ставки арендной платы.

По общей практике рынка, допустимая индексация составляет 5–7% от ставки за предыдущий год.

Ответственность сторон

Когда вы откроете только что полученный от вашего будущего арендодателя договор аренды, вы, скорее всего, увидите в нем целый раздел с перечнем нарушений со стороны арендатора – то есть с вашей стороны. И штрафы. Много штрафов и других способов вас наказать. Таким образом арендодатель старается защитить свою собственность от ненадлежащего использования. Не скрою: зачастую перегибая палку и выходя за рамки разумного.

В свою очередь, раздел о нарушениях со стороны арендодателя – очень редкое явление в договоре коммерческой аренды. По понятным причинам арендодатели не любят включать какие-либо пункты, которые могут быть потенциально им невыгодны.

Давайте разберемся, за какие же нарушения штрафуют арендаторов и что нужно постараться включить в ответственность арендодателя.

Ответственность арендатора

В разделе «Ответственность арендатора» могут быть описаны следующие нарушения и штрафы.

• За просрочку платежа обычно накладывают штраф в размере 0,3–1% от ежемесячной ставки арендной платы за каждый день просрочки оплаты. Конечно, необходимо учитывать, что сумма штрафа зависит также от вашей ставки арендной платы. При согласовании обязательно посчитайте, какая сумма получится.

• Если арендатор допустил длительную просрочку платежа – по договору это может быть 5–14 и более календарных дней – дополнительно к штрафным санкциям за каждый день просрочки оплаты арендодатель может прописать в договоре наказание в виде ограничения доступа арендатора в помещение или ограничение подачи электроэнергии в помещение до момента устранения допущенного нарушения.

• За курение в неположенном месте, как правило, накладывают штраф в размере 3–5 тыс. рублей. А вот если курение привело к срабатыванию пожарной системы и/или эвакуации ТЦ, то сумма штрафа может достигать 200 тыс. рублей.

• Нарушение правил противопожарной защиты: штраф 50 тыс. рублей + приостановка коммерческой деятельности арендатора до момента устранения допущенных нарушений.

• Нарушение предусмотренного договором срока внесения обеспечительного платежа (депозита) грозит штрафом порядка 3 тыс. рублей за каждый день просрочки исполнения обязательства.

• При просрочке возврата помещения из аренды арендодатель, как правило, потребует покрыть убытки в виде штрафов, которые сам арендодатель должен будет заплатить новому арендатору. Поэтому штраф за такое нарушение обычно составляет две ставки ежемесячной арендной платы.

Ответственность арендодателя

Как правило, ответственность арендодателя приходится отстаивать в несколько попыток. Для арендодателя необходимость заплатить штраф арендатору – это по меньшей мере странно. Справедливости ради замечу, что поводов платить штраф у арендодателя действительно немного:

• Просрочка передачи помещения. Тут очень простая аргументация – вы рассчитывали свои действия для того, чтобы уложиться в срок арендных каникул. К дате передачи помещения у вас уже заказана доставка строительных материалов, заключен договор с подрядчиком, выполняющим работы, начались просрочки перед подрядчиком. А кто должен компенсировать такие задержки? Очевидно – сторона, задержавшая передачу помещения.

• Невыполнение капитального ремонта помещения. По законодательству капитальный ремонт в помещении выполняет арендодатель. Например, треснула несущая стена. Без капитального ремонта помещение может прийти в аварийное состояние и вы не сможете вести в нем коммерческую деятельность.

• Прекращение подачи электроэнергии или воды по вине арендодателя. Например, в тех случаях, когда арендодатель забыл вовремя оплатить коммунальные услуги. В данной ситуации у арендатора произойдет приостановка ведения коммерческой деятельности. Но ведь заработную плату сотрудникам вы все равно должны будете платить. Очевидно, что хотя бы часть подобных расходов можно вернуть в качестве штрафной неустойки с виновника происшествия.

Раздел – «Расторжение»

Расторжение – это одна из важнейших статей любого договора аренды коммерческой недвижимости. В нюансах условий расторжения необходимо разбираться, чтобы обезопасить себя и свой магазин или бизнес от неожиданных и неприятных последствий.

Расторжение бывает судебным или внесудебным.

Расторжение договора по суду возможно на основании ст. 619 ГК РФ и ст. 620 ГК РФ. С условиями данных статей вы можете ознакомиться по ссылкам.

И если с условиями расторжения договора в судебном порядке все более-менее понятно, то вот внесудебное расторжение вызывает массу вопросов: какие именно условия расторжения прописать в договоре и как сделать так, чтобы не остаться должным арендодателю еще многие годы? Об этом поговорим чуть ниже.

Внесудебное расторжение договора аренды – это такое расторжение, которое происходит на основании пунктов самого договора аренды без обращения в суд.

Одностороннее внесудебное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Применяется в случаях, когда в договоре аренды указано право арендодателя расторгнуть договор с уведомлением арендатора за определенное количество дней, при этом арендатор условия договора не нарушал. На рынке аренды коммерческой недвижимости такое условие называется коротко – свободный выход арендодателя.

Арендодатель обязательно внесет в договор аренды свое право на односторонний выход из договора. И в лучшем случае пропишет положение об уведомлении вас о таком расторжении за 1–2 месяца.

Давайте разберемся, что скрывается за подобными формулировками. Основной риск таков: арендодатель после передачи вам помещения во временное владение и пользование (аренду) не остановит поиск арендатора на данную площадь. Как только найдется другой арендатор, который предложит ставку арендной платы на 5–10–15% больше, вы рискуете получить от арендодателя письмо с предложением повысить вашу ставку арендной платы до предложенной другим арендатором либо покинуть помещение.

Расторжение договора аренды арендодателем в связи с нарушением арендатором данного договора

Данное право дается арендодателю в безусловном порядке абсолютно в любом договоре аренды. Недобросовестные арендодатели прописывают общие размытые формулировки, например, за «любое нарушение договора». Настоятельно советую избегать таких фраз, т.к. именно подобные формулировки несут для арендатора наибольший риск, ведь расторгнуть договор можно будет абсолютно за любое нарушение, даже если вы недоплатили одну копейку.

Однако есть общепризнанные пункты, в соответствии с которыми арендодатель сможет расторгнуть договор:

• Если арендатор в течение какого-то оговоренного срока не принял помещение по Акту приема-передачи. В данном случае у вас, скорее всего, не начнется обязанность по оплате арендной платы, а бизнес арендодателя состоит в получении прибыли именно с аренды;

• Если арендатор допустил единоразовую просрочку оплаты арендной платы или обеспечительного платежа на какой-то существенный срок, например, на 30 календарных дней;

• Если арендатор систематически допускает просрочку арендной оплаты. Обязательно определите в договоре признаки систематической просрочки. Например, систематической будет считаться просрочка платежа два и более раз в течение одного календарного года;

• Если арендатор закрывает магазин и не ведет в нем коммерческую деятельность без предварительного согласования с арендодателем какой-либо длительный период, например, 15 календарных дней подряд;

• Если арендатор сдал помещение или его часть в субаренду без согласия арендодателя;

• Если арендатор сменил целевое назначение помещения без согласия арендодателя – например, изначально был магазин автозапчастей, а вы на этом месте открыли кофейню;

• Если в отношении арендатора возбуждена процедура банкротства.

Одностороннее внесудебное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Свободный выход арендатора – это такое право расторжения договора аренды, при котором арендатор может расторгнуть договор аренды по собственному желанию, без объяснения причин и наличия нарушений со стороны арендодателя.

Срок расторжения договора по инициативе арендатора без нарушений договора арендодателем может быть различным, это вопрос переговоров и договоренностей. Как правило, арендодатели просят срок с запасом, чтобы найти в это время нового арендатора и не терять денежный поток.

В среднем согласовывают уведомление за 30–60 дней. Однако, если площадка большая, арендодатель может потребовать уведомление, например, за 120 календарных дней.

Конечно, арендодателям не нравится, когда у них нет свободного выхода из договора, а у арендатора такое право есть. Поэтому многие настаивают на включении в договор моратория. Мораторий – это запрет на расторжение в течение какого-либо времени. Как правило, этот срок равен 1–2 первым годам аренды.

Расторжение договора аренды арендатором в связи с нарушением арендодателем данного договора

Разберем общую практику рынка и посмотрим, что же такое должен сделать или не сделать арендодатель, чтобы арендатор имел право на расторжение договора в короткие сроки.

• Арендодатель не передает помещение в сроки, указанные в вашем договоре, по тем или иным причинам.

То есть вы не можете пользоваться арендованным помещением.

• При передаче вам помещения вы обнаружили такие его недостатки, которые будут препятствовать возможности ведения вами коммерческой деятельности.

Важно! Такими недостатками могут быть только те, которые вам не были известны заранее, еще до подписания договора. Доказывать такие случаи достаточно сложно, поэтому внимательно изучайте описание помещения в договоре аренды, а также требуйте подробного описания помещения в акте приема-передачи.

• Арендодатель не производит капитальный ремонт помещения.

Важно! Проведение капитального ремонта всегда является обязанностью арендодателя. А вот текущий ремонт проводит арендатор. Однако вы можете по своему желанию провести не только текущий ремонт, но и капитальный, согласовав свои действия и соответствующие издержки с арендодателем.

• Если помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Например, по причинам, не связанным с арендатором, случился пожар. В таком случае вы просто не можете пользоваться помещением.

• В случае признания арендодателя банкротом.

Расторжение договора по соглашению сторон

Самый простой и безболезненный способ расторгнуть договор – стороны расходятся полюбовно, не имея претензий друг к другу. Такое тоже случается, хотя и крайне редко.

Фото: Andrew Angelov/shutterstock

Прочие условия

Разграничение зон эксплуатационной ответственности сторон

Очень часто арендодатели стараются максимально переложить ответственность на арендатора. Аргументируется это просто – ведь на текущий момент именно арендатор занимает помещение. Значит, он за всем и следит. Но это не совсем так. Например, арендатор не обязан следить за центральным водопроводом или выполнять капитальный ремонт в помещении.

Для того чтобы избежать излишней ответственности и затрат, заранее проговорите с арендодателем и обязательно зафиксируйте в своем договоре, за что отвечаете вы, а что будет являться зоной ответственности вашего арендодателя.

• Зоной ответственности арендодателя являются магистральные трубопроводы кондиционирования и вентиляции. Зоной ответственности арендатора являются все ответвления от магистрального трубопровода, находящиеся на территории арендуемого помещения. Границей эксплуатационной ответственности является точка врезки в магистральный трубопровод системы кондиционирования и вентиляции.

• Зоной ответственности арендодателя является магистральный воздуховод с установленными дроссель-клапанами до ввода в помещение арендатора. Зоной ответственности арендатора является вся разводка системы воздухораспределения в пределах арендуемого помещения. Границей эксплуатационной ответственности являются заслонки, установленные на магистральных приточных и вытяжных воздуховодах системы вентиляции, при вводе в помещение арендатора.

• Границей балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности между арендодателем и арендатором являются наконечники вводного кабеля на вводном автомате в электрощите арендатора.

• Точки подключения и ограничивающие устройства предоставляет арендодатель.

• Арендатор самостоятельно отвечает за противопожарную безопасность в помещении, в связи с чем обязан обеспечивать и содержать полностью функционирующую систему противопожарной безопасности, а именно систему второго уровня пожаротушения – разводку, включая пожарную сигнализацию, разбрызгиватели, оборудование для предупреждения пожаров и борьбы с огнем, а также сопутствующую аппаратуру в помещении. Система первого уровня пожаротушения, в том числе монтаж трубопроводов водяного пожаротушения в помещении арендатора, входит в зону ответственности арендодателя.

Реклама

Заранее уточните у арендодателя, предоставляют ли вам место на фасаде для размещения рекламной вывески. Важный момент – получение согласования с государственными и муниципальными органами на размещение рекламной конструкции. Уточните у арендодателя, есть ли у него согласование. Если необходимого согласования нет, учтите, что власти города могут попросить демонтировать вашу рекламную вывеску.

Подрядчики арендодателя

Достаточно часто при аренде помещения в торговом центре арендодатели навязывают арендаторам выполнение каких-либо работ, причем эти работы обязательно должны быть выполнены подрядчиками арендодателя.

Есть несколько возможных объяснений такого требования:

• Все работы в ТЦ выполняются одним подрядчиком, арендодатель ему доверяет и опасается, что сторонний подрядчик, который не знает нюансов работы с данным объектом, что-то испортит.

Комментарий: Скорее всего, вам так и скажут.

• У арендодателя есть близкий друг или родственник, который выполняет данного рода работы и, заставив вас пользоваться услугами именно этого подрядчика, арендодатель заработает свой процент.

Комментарий: Так или иначе, эта формулировка означает, что в ТЦ работает подрядчик-монополист. Как правило, в таком случае стоимость работ, выполняемых таким подрядчиком, выше среднерыночной. Мы сталкивались с завышением стоимости работ в 3–5 и даже в 10 раз.

Не бойтесь вступать в переговоры и открыто обсуждать важные для вас вопросы. Помните, что арендодатели – абсолютно такие же люди, как вы, и им тоже сложно согласовывать договор. Именно этот, такой простой и одновременно такой сложный шаг поможет в дальнейшем избежать огромного количества проблем с договором аренды.

Retail.ru