Как расторгнуть договор аренды помещения, если арендодатель против

Бизнес продолжает преодолевать вызовы, возникшие в феврале 2022 года. В условиях падения покупательского спроса офлайн-бизнес вынужден закрывать нерентабельные офисы и торговые точки и расторгать договоры аренды. Расторжение по соглашению сторон является наилучшим вариантом для арендатора. Но не всегда есть возможность договориться. Арендодатель может препятствовать прекращению договора и уклоняться от принятия помещения. Как арендатору законно освободиться от ставшей обременительной аренды, если арендодатель отказывается заключать соглашение и принимать помещение, в этой статье рассказывает Ульяна Фадеева, юрист-эксперт сервиса проверки контрагентов Rusprofile.

Договор аренды срочный, если условие о сроке сформулировано как указание на количество месяцев или лет (например, 11 месяцев, 1 год, 5 лет). В том числе, если предусмотрено, что по окончании срока он продлевается на тот же срок.

Отказ от срочного договора аренды

Отказаться от срочного договора аренды можно в случае, если такая возможность прописана в договоре аренды (п.1 ст. 450.1 ГК РФ). Такой отказ может быть как немотивированным, например, «Арендатор вправе в любой момент в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, письменно уведомив арендодателя за два месяца», так и с указанием причин: «Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив арендодателя за один месяц, в случае признания помещения аварийным или нарушением условий договора со стороны арендодателя».

Если такие условия в договоре есть, арендатору нужно подготовить и направить уведомление об отказе от исполнения договора.

Уведомление необходимо направить арендодателю на его юридический адрес, который указан в ЕГРЮЛ, а также по фактическому адресу, если они не совпадают. Арендатор может отправить уведомление одним из следующих способов:

• Почтой России: заказным отправлением с уведомлением с возможностью отслеживания даты вручения по трек-номеру;

• экспресс-почтой с сопроводительными документами о вручении адресату;

• передать непосредственно в приемную с проставлением входящего номера и данных ответственного лица, зарегистрировавшего документ;

• по электронной почте – в исключительных случаях, если в договоре аренды указан такой способ коммуникации с указанием электронного адреса ответственного сотрудника. При отправке нужно отметить опцию уведомления о прочтении.

Арендатору важно сохранить документы, фиксирующие дату получения уведомления. Дело в том, что именно этот момент является либо моментом прекращения договора, либо началом отсчета срока до такого прекращения.

Важно! В договор аренды арендодатель может включить условие о плате за досрочный выход из договора в качестве компенсации потерь со ссылкой на п. 3 ст. 310 ГК РФ.

Фото: Orathai Mayoeh/shutterstock

Отказ от бессрочного договора аренды

Если договор бессрочный, то отказаться от него возможно в силу прямого указания на это в законе (п. 2 ст. 610 ГК РФ). При этом не имеет значения, закреплено или нет отдельно в договоре аренды такое право у арендатора.

Порядок действий аналогичен алгоритму, описанному для отказа от срочного договора, за исключением некоторых нюансов:

Во-первых, арендатору необходимо подготовить и направить арендодателю предупреждение об отказе от исполнения договора аренды, указав в качестве основания п. 2. ст. 610 ГК РФ.

Во-вторых, срок предупреждения по общим правилам составляет 3 месяца. Последним днем аренды является дата по истечении 3 месяцев с момента получения предупреждения арендодателем, если иной срок не установлен договором аренды.

Отметим, что срочный договор может стать бессрочным, если одновременно:

• в договоре отсутствует пункт об автоматической пролонгации;

• стороны не заключили дополнительное соглашение о его продлении;

• арендатор продолжает пользоваться имуществом (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Если срочный договор аренды не предусматривает право на односторонний отказ от договора, арендатор вправе воспользоваться расторжением в судебном порядке.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Расторгнуть договор в судебном порядке можно по общим основаниям, которые применяются для любых договоров и по специальным основаниям для аренды.

Общие основания:

• недобросовестное поведение контрагента, которое выражается в существенном нарушении условий договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ);

• существенное изменение обстоятельств, при которых продолжение договорных отношений лишает сторону выгоды, на которую она вправе была рассчитывать при заключении договора (ст. 451 ГК РФ).

Для расторжения договора аренды по иску арендатора есть также четыре специальных основания (ст. 620 ГК РФ). По требованию арендатора суд может досрочно расторгнуть договор аренды, если:

1. арендодатель не предоставляет имущество арендатору либо создает препятствия для его использования;

2. у арендованного имущества есть недостатки, которые препятствуют его использованию и не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и арендатор не должен был обнаружить их во время осмотра имущества;

3. арендодатель не делает капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки, а если их в договоре нет — в разумные сроки;

4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования.

Договор может предусматривать иные случаи расторжения договора в судебном порядке.

Арендатору следует учитывать, что перед тем, как обращаться в суд, потребуется собрать доказательственную базу наличия вышеуказанных оснований для расторжения договора.

Досудебный порядок урегулирования спора является обязательным (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Арендатору необходимо отправить арендодателю требование почтой заказным письмом с уведомлением или ценным письмом с описью и отследить дату вручения адресату.

Поставки товара приостановлены по причине санкций. Администрация ТЦ отказалась от предложения расторгнуть договор аренды по соглашению сторон. Однако юристы пояснили арендатору, что отказ от прав, предусмотренных законом, ничтожен. Также им удалось найти основание для расторжения договора в судебном порядке. В помещении не производился капитальный ремонт более 10 лет. При этом у арендодателя нет финансов, чтобы произвести его в ближайшие месяцы. Компания воспользовалась правом, предусмотренным п. 3 ст. 620 ГК РФ, и направила досудебную претензию с требованием расторгнуть договор по причине непроведения капитального ремонта. Арендодатель удовлетворил требование арендатора в досудебном порядке.

Если разногласия не удалось урегулировать в досудебном порядке, арендатор вправе обратиться в суд.

Возврат помещения: безопасный порядок действий

При наступлении срока прекращения договора аренды по любым основаниям, в том числе, при досрочном расторжении, важно оформить возврат помещения и произвести взаиморасчеты. Арендная плата прекращает начисляться с даты фактического возврата имущества. Поэтому важно задокументировать момент возврата помещения арендодателю в акте, подписанном обеими сторонами.

На практике встречаются ситуации, когда арендодатель в нарушение действующих норм отказывается от приемки имущества при прекращении аренды (см. Определение ВС РФ от 17.05.2021 № 305-ЭС21-5117).

Порядок действий на случай, если арендодатель уклоняется от подписания акта, законодательно не определен. С учетом судебной практики арендатору важно обеспечить себя доказательствами того, что он освободил помещение и предпринял все надлежащие меры по его возврату (Решение АС Томской области от 20.09.2018 по делу № А67-6812/2018, Определение ВС РФ от 02.10.2020 № 307-ЭС20-14070).

Действовать лучше так

1. Повторно известить арендодателя о готовности возвратить имущество. Также нужно указать на необходимость явиться для его приемки.

Письмо можно отправить любыми способами, перечисленными выше, с возможностью достоверно установить, что адресат его получил.

2. Подписать акт возврата помещения со своей стороны, если представитель арендодателя не явился. Также нужно зафиксировать фактическую передачу помещения иными доказательствами, например, это могут быть подписи свидетелей, фото-видео съемка.

Чтобы обеспечить доказательства факта возврата помещения и его технического состояния на момент возврата, можно пригласить нотариуса.

3. Направить арендодателю односторонний акт возврата помещения. С этого момента начисление арендной платы прекращается.

Рекомендации арендатору

Расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке:

• договор срочный и он содержит условие о внесудебном отказе: направить арендодателю уведомление об отказе от исполнения договора;

• договор срочный и в нем отсутствует условие о внесудебном отказе: расторгать в судебном порядке, для этого подать иск в суд;

• договор бессрочный: направить арендодателю предупреждение об отказе от договора.

Расторжение договора в судебном порядке:

• если имеется общее или специальное основание расторжения договора в судебном порядке — направить досудебную претензию, а при отсутствии ответа на нее подать исковое заявление в суд.

В обоих случаях:

• правильно оформить акт возврата помещения. Это гарантия права арендатора прекратить вносить арендную плату. Если ситуация конфликтная — при возврате помещения необходимо обеспечить письменные доказательства того, что арендатор выполнил все свои обязательства. Желательно также привлечь свидетелей к подписанию одностороннего акта возврата помещения.

• консультироваться с юристом. Не всегда возможно самостоятельно определить основания досрочного прекращения договора аренды. Неочевидные юридические тонкости, например, возможное преобразование срочного договора в бессрочный, отсутствие капремонта, могут способствовать выходу из договорных отношений.

Retail.ru