Реклама на retail.ru
Здесь может быть
Ваша реклама
Подпишитесь
на новости ритейла
Получайте новости
индустрии ритейла первым!
Здесь может быть Ваша реклама
ПодробнееПоделиться
Итоги рынка торговой недвижимости
При стабильном уровне спроса на торговые площади, уровень вакантности достиг практически нулевых показателей. В этих условиях собственники сконцентрировались на повышении эффективности существующих объектов. Был задействован такой инструмент работы с арендаторами, как процент от оборота. Собственники впервые увидели ощутимую выгоду от этого инструмента: он позволил привлечь арендаторов и обеспечил рост доходов собственнику.
Ограничения на строительство торговых объектов в центре и низкий объем ввода новых объектов в эксплуатацию заставляют активно развивающиеся розничные сети обращаться к сегменту street retail. Учитывая ограниченный объем существующего фонда помещений этого формата и низкий потенциал его развития за счет строительства новых районов, на рынке возникает серьезная конкуренция за наиболее привлекательные торговые площадки. Это находит отражение в арендной политике их собственников.
Важность имиджевых проектов для ритейлеров снижается. Многие операторы, ранее занимавшие помещения премиального сегмента на ключевых торговых коридорах Москвы, закрывают убыточные магазины и уходят в торговые центры, либо в сегмент street retail в спальных районах. Значимым фактором, определяющим перспективы бизнеса торговых операторов, становятся интенсивность пешеходного трафика в зоне расположения объекта и наличие целевой аудитории.
В процессе формирования арендных ставок на торговые помещения формата street retail наметились две разнонаправленные тенденции. С одной стороны, происходит снижение ставок аренды (до 10%) на переоцененные объекты с длительными сроками экспонирования. С другой стороны, наблюдается повышение ставок аренды (до 25%) на ликвидные помещения по окончании сроков договоров и при смене арендатора на ключевых торговых улицах. В условиях прагматичного подхода ритейлеров к выбору помещений это приводит к увеличению сроков экспозиции объекта и дальнейшей коррекции арендной ставки.
Дефицит качественных торговых площадей и высокий уровень конкуренции в Москве стимулирует ритейлеров развивать свой бизнес в спальных районах, городах Подмосковья и регионах. Города-спутники и районы массовой жилой застройки становятся крупной торговой площадкой для развития сетевой розницы, которая активно вытесняет с этого рынка местных торговых операторов.
Ольга Збруева, руководитель департамента по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate: «Рынок российского ритейла вступил в зрелую фазу. Уровень требований к помещениям и избирательность розничных операторов резко повысились в связи с нестабильностью финансовых рынков. Ритейлеры изменили стратегию развития: отказавшись от ориентации на бурный количественный рост магазинов любой ценой, они обратились к взвешенной политике выбора каждого конкретного помещения в зависимости от потенциала его использования. Многие операторы разрабатывают на 2012 год консервативную стратегию развития, отказываются от нерентабельных торговых точек и готовят программы по оптимизации арендных затрат».
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Если в 2010 г. объем ввода на рынок новых объектов торговой недвижимости оказался рекордным (общая площадь нового предложения превысила 1 млн. кв.м), то в 2011 г. даже плановые показатели не были выполнены (введено 349 тыс. кв.м). Посткризисные тенденции 2008-2009 гг., связанные с задержкой финансирования строительства объектов, и ограничение строительства коммерческой недвижимости в центре столицы создали предпосылки для серьезного дефицита торговых площадей в Москве.
Запланированные к вводу на 2011-2012 годы объекты уже не смогут удовлетворить спрос со стороны сетевого ритейла на торговую недвижимость.
Многие торговые операторы уже ощутили нехватку площадей, в связи с чем вынуждены изменять свои стратегии. Одни корректируют планы открытия розничных точек, другие строят торговые объекты самостоятельно («Лента», «Магнит»), третьи уходят в формат street retail. Дефицит качественных торговых площадей в Москве и относительно низкий уровень конкуренции на рынке Московской области способствуют развитию торговой недвижимости Подмосковья. Среди ритейлеров, заявивших о своих планах развития в подмосковных городах: «Азбука вкуса», Castorama, «Обувь России», «Эконика» и др. Компании, не находящие ниши на столичном рынке, увеличивают экспансию в регионах («М-Видео», «Эльдорадо», X5 Retail, «Спортмастер», OSTIN, INCITY, «Обувь России», «Уютерра», «Детский мир» и др.). Наибольшая активность заметна не только в городах миллионниках, но и в городах с населением от 500 000 чел.
Совокупный объем предложения торговых площадей Москвы по итогам 2011 г.
Общая площадь, кв.м | 5 909 010 |
Арендопригодная площадь, кв.м | 3 255 500 |
Введено в эксплуатацию в 2011 г.
Общая площадь, кв.м | 349 013 |
Арендопригодная площадь, кв.м | 235 503 |
СПРОС
После активного восстановления спроса со стороны ритейлеров в 2010 году, в текущем году они сконцентрировались на прагматических целях повышения дохода с каждой розничной точки.
Требования розничных операторов к помещениям повысились по сравнению с докризисным периодом 2008-2009 года. Нестабильность на финансовых рынках с конца лета 2011 г. усилила эту тенденцию. Многие операторы вырабатывают более консервативную стратегию: отказываются от нерентабельных точек и готовят программы по оптимизации арендных затрат на 2012 г.
Ключевые сделки по аренде в 2011 г.
Среди значимых арендных сделок на топовых торговых коридорах города стоит отметить открытие ресторана Chilis Grill & Bar на Новом Арбате, «Грабли» на Тверской, Diesel на Петровке, Daum & Lalique на Никольской, Tonino Lamborghini Boutique Caffe на ул. Кузнецкий Мост, re:Store на Садово-Спасской, бутиков Sergio Bellini и Gavello на Тверской и Кузнецком мосту соответственно.
Особый интерес у участников рынка проявлялся к главным торговым коридорам столицы, где зафиксированы рекордные за последние два года ставки аренды. Цены продажи помещений street retail, экспонируемые на рынке, завышены. По этой причине большая часть заявок на покупку и на продажу помещений остается неудовлетворенной. В зависимости от локации, качества, визуальности объекта и позиции самого арендодателя на рынке арендная ставка может в разы отличаться от средней и может быть скорректирована в процессе переговоров арендаторов как в сторону уменьшения, так и увеличения.
АРЕНДНЫЕ СТАВКИ
По сравнению с 2010 годом, когда арендные ставки в формате помещений street retail демонстрировали активный рост и выросли в два раза, достигнув предкризисных значений, в 2011 г. их динамика стала более сдержанной. Рост за год составил 7%, и только по ключевым торговым коридорам, находящимся в пределах Садового кольца.
Динамика арендных ставок в торговых центрах Москвы зависела от востребованности каждого отдельного ТЦ. В 2011 г. особую актуальность имели такие факторы, как удачное расположение торгового объекта, грамотная концепция и эффективность маркетинговых решений.
Уровень вакантных площадей
Показатели вакантности площадей в торговых центрах в 2011 г. постепенно сокращались. К концу 2011 г. они достигли 2-3 % по наиболее ликвидным помещениям в наиболее популярных торговых объектах. Для сравнения по итогам 4 квартала 2010 года – средний уровень вакантности для таких объектов составлял около 5-6%.
Спрос на новые проекты и перенос сроков заявленных к вводу объектов приводят к снижению уровня вакантности площадей. При этом наиболее востребованными объектами с долей вакантных площадей от 0 до 2% являются успешные концептуальные торговые центры, к примеру, ТРЦ «Европейский», ТРЦ «Метрополис», ТЦ «Атриум» и другие. Уровень вакантных площадей в других объектах в 4 раза выше и составляет 7-10%.
Где | Средние ставки аренды*, долл./ кв.м в год | Средние цены продажи*, долл./ кв.м в год |
В пределах Садового кольца | 2 200 | 14 500 |
Между Садовым кольцом и ТТК | 1 700 | 5 000 |
Между ТТК и МКАД (спальные районы) | 1 000 | 2 500 |
*На уровень арендных ставок и цены продажи оказывают влияние такие факторы, как наличие рядом метро, размер площади помещения, его состояние и т.д., которые в данной таблице не отражены.
ПРОГНОЗ НА 2012 ГОД
Предложение
Ограничение строительства объектов коммерческой недвижимости в центре Москвы, отсутствие участков под застройку, а также ситуация нестабильности на международных финансовых рынках предопределяют низкий объем ввода новых торговых площадей в Москве. В связи с этим, из 1 млн. кв.м качественных торговых площадей, заявленных девелоперами к сдаче в 2012 г., свыше 500 тыс. кв.м будет результатом переноса сроков сдачи объектов с 2011 г. Учитывая, что многие новые проекты даже не начали строить, по результатам 2012 г. ожидаемый общий объем нового предложения составит не более 500 тыс. кв.м качественной торговой недвижимости.
В связи со сложностью процедур согласования строительства в столице, девелоперам приходится переориентироваться на строительство в Московском регионе. Среди крупных проектов, запланированных на 2012 год, ожидается открытие следующих торговых центров: Жук (Жуковский, 45,8 тыс. кв.м), Солнечный (Солнечногорск, 19 тыс. кв.м), Парк II (Красногорск, 25 тыс. кв.м), Июнь (Красногорск, 25 тыс. кв.м) и др. Некоторое увеличение объема торговой недвижимости в Москве станет возможно, в том числе, за счет строительства малоформатных районных ТЦ и магазинов шаговой доступности. В Московском регионе увеличение торговых площадей будет возможно за счет проектов комплексной жилой застройки территорий и размещения торговых помещений формата street retail на первых этажах жилых домов.
Спрос
В условиях финансовой нестабильности в 2012 г. многие операторы продолжат консервативную стратегию развития, отказываясь от нерентабельных торговых точек и реализовывая программы по оптимизации арендных затрат.
На фоне возросшей конкуренции усилится тенденция развития новых торговых форматов. Например, METRO Group планируют развивать франчайзинговую сеть магазинов у дома, Auchan – магазин складского типа «Ашан Авто» и магазины без кассира «Радуга», Mercury Holding – универмаги под брендом «ЦУМ» в регионах.
Не имея возможности найти торговые площадки в столице, ритейлеры ориентируются на развитие в Подмосковье и регионах. Многие из них рассматривают развитие в рамках инфраструктурных проектов комплексной жилой застройки в Московской области и двигаются в региональные города с населением от 250 тыс. человек.
Уровень вакантных площадей
Стабильный спрос на торговые помещения, не удовлетворенный объемом нового предложения, будет способствовать дальнейшему сокращению вакантности в качественных торговых центрах. На конец 2011 года уровень вакантности в 2-3% в привлекательных торговых центрах скорее говорит об определенном «люфте» площадей, необходимом для плановой ротации арендаторов. В то время как уровень вакантности 7-10% в других объектах связан скорее с недостатками их концепции. В 2012 г. с учетом стабильного спроса на торговые помещения можно ожидать снижение этого уровня до 5-7%.
Арендные ставки
В условиях неопределенности на финансовых рынках и повышения требований операторов к торговым площадкам оснований для серьезного увеличения ставок аренды на торговые помещения не предвидится. Вместе с тем, с ростом оборота торговых операторов и увеличением спроса на торговые объекты, арендные ставки имеют определенный потенциал роста, особенно по ликвидным помещениям. В формате торговых центров можно прогнозировать активную ротацию арендаторов. Это связано, с одной стороны, с желанием собственников повысить эффективность своих объектов, и с другой стороны, с необходимостью арендаторов оптимизировать свой бизнес. Такой инструмент работы с арендаторами, как процент от оборота, доказавший эффективность в 2011 г., вероятнее всего, будет использоваться и в 2012 году.
Интервью
![Декоративное изображение](https://www.retail.ru/upload/iblock/f8e/4uh6f35e5mzyiks0k9k11njcuymg1ai4/anonsDanil-Ivanilov.jpg)
Данил Иванилов, Grass: «Сейчас самое удачное время для запуска новых продуктов внутри страны»
Какие ниши производитель считает перспективными, как работает с различными каналами продаж и готов ли выпускать товары СТМ?