ГУМ. Время платить по полной

Подконтрольное Куснировичу ОАО «Торговый дом ГУМ» получит в аренду Верхние торговые ряды (здание ГУМа на Красной площади, 3) без тендера. Договор ОАО с собственником здания — Росимуществом — будет заключен в ближайшее время, рассказал РБК федеральный чиновник. Ставка аренды будет рыночной, утверждает он: ее определит Росимущество совместно с независимым оценщиком.

В Росимуществе подтвердили эту информацию. Договор подписывается на основании распоряжения правительства России №242‑Р от 22 февраля 2014 года: в нем сказано, что ОАО «Торговый дом ГУМ» разрешена аренда помещений общей площадью 74,967 тыс. кв. м, входящих в состав объекта культурного наследия Верхние торговые ряды, без проведения торгов сроком на 49 лет.

Символическая цена

Историческое здание ГУМа компания Куснировича арендует с 1992 года. 22 года назад она заключила договор сроком на 49 лет (до 2041 года) с прежним собственником универмага — Москомимуществом; ставка аренды не пересматривалась с 2002 года, что было закреплено «охранно-арендным соглашением».

Источник РБК из числа бывших высокопоставленных менеджеров ГУМа вспомнил, что арендная плата, закрепленная контрактом, была «символическая — около 100 долл. за 1 кв. м в год». То есть за все помещения арендатор мог платить около 7,5 млн долл в год.

Правда, арендатор ежегодно тратил на реконструкцию здания до 15 млн долл., рассказывал «Коммерсанту» в 2011 году гендиректор Торгового дома ГУМ Теймураз Гугуберидзе. В прошлом году компания инвестировала 13,1 млн долл. в ремонт и реконструкцию универмага, в 2012 году — 8,6 млн долл., говорится в отчетности Торгового дома ГУМ.

Представитель Росимущества и Куснирович не стали комментировать текущие ставки аренды.

Он же памятник

Вопрос о необходимости пересмотреть контракт с арендатором встал в 2011 году, когда здание ГУМа как памятника федерального значения было передано в собственность Росимущества. Еще тогда правительство подготовило распоряжение о передаче здания ГУМа без торгов компании Куснировича на 49 лет — до декабря 2059 года. Предполагалось, что по новому договору аренда для Торгового дома ГУМ вырастет в три раза. Но подписано распоряжение не было — проект отклонил Владимир Путин.

В прошлом году чиновники решили, что торги все‑таки должны быть. Как рассказали РБК в Мин­экономразвития, ведомство даже согласовало и внесло на рассмотрение правительства соответствующие предложения. Но в октябре на совещании у первого вице-премьера Игоря Шувалова, где также присутствовали Михаил Куснирович, глава Росимущества Ольга Дергунова, руководитель Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Наталья Антипина, а также директор департамента имущественных отношений Минэкономразвития Роман Палочкин, решено было отдать Верхние торговые ряды Куснировичу без торгов.

В Росимуществе РБК сказали, что «такая процедура передачи объектов госсобственности абсолютно законна». Согласно закону «О защите конкуренции» заключение договора аренды в отношении федерального имущества без проведения конкурса возможно в случае издания актов президента и правительства, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом. Адвокат «Юков и парт­неры» Марк Каретин считает, что отсутствие торгов в данном случае соответствует законодательным нормам.

Куснирович совершенно справедливо получил продление аренды ГУМа вне конкурса, считает федеральный чиновник: «Он из помойки сделал магазин».

Миллионы около Кремля

Как говорят в Росимуществе, новая стоимость аренды исторического здания ГУМа на Красной площади «уже определена по результатам оценки рыночной стоимости права владения и пользования». Оценку проводил независимый оценщик (его название в агентстве не раскрыли) — сейчас Росимущество проверяет ее на соответствие законодательству об оценочной деятельности и стандартов оценки.

Рыночная стоимость аренды здания ГУМа, если рассматривать его как объект торговой недвижимости, может составлять примерно 50 млн долл. в год (более 660 долл. за 1 кв. м), подсчитали эксперты Swiss Appraisal.

При этом заработок от сдачи площадей в субаренду может составить 60—80 млн долл. в год (до 1 тыс. долл. с 1 кв. м), считает старший консультант группы «НЭО Центр» Арина Хасанова. Площадей, пригодных для сдачи в субаренду, не так много в ГУМе, указывает руководитель отдела исследований Knight Frank Ольга Ясько: при 80 тыс. кв. м общей площади под торговую функцию отведено около 30 тыс. кв. м (офисные помещения, зал для проведения конференций и подвал внушительных размеров включены в общую площадь здания).

«Сейчас мнение Росимущества: объект культурного наследия должен стоить дорого, так как кроме материальной ценности имеет ценность  нематериальную: историческую и культурную», — знает директор центра правового обеспечения инвестиций в сохранение объектов культурного наследия инвестиционной группы компаний ASG Алена Уласова. Но этот статус накладывает на пользователя и целый ряд существенных ограничений, в разы понижающих доходность, отмечает эксперт. Это, например, особенные требования к материалам, используемым при реставрации и даже текущем ремонте, запрет на перепланировку, установку кондиционеров на фасадах. Ставка аренды должна учитывать это, уверена Уласова.

В 2013 году выручка Торгового дома ГУМ выросла на 3,4%, до 120,4 млн долл., говорится в годовом отчете компании, чистая прибыль снизилась на 21,29%, до 18,3 млн долл. «Рост расходов на капремонт здания, на оплату труда сотрудников, повышение арендной платы за здание и землю не позволили сохранить коммерческие и управленческие расходы на уровне 2012 года», — объясняет компания в отчетности.

Около 10—15% торговых площадей ГУМа занимают бренды, развитие которых в России осуществляется компаниями Михаила Куснировича, входящими в группу Bosco di Ciliegi. Bosco владеет торговым центром «Весна» на Новом Арбате и более чем 100 монобрендовыми бутиками класса люкс (D&G, Etro, Hugo Boss, Jean Paul Gaultier, Kenzo, Pal Zileri и проч.). Компания также развивает сеть магазинов Bosco Sport. Выручка группы не раскрывается. Forbes оценивает личное состояние Куснировича в 2014 году в 750 млн долл.

Анна Левинская, Кристина Бусько, Яна Милюкова, при участии Анастасии Дуленковой, Алексея, Пастушина и Юлии Ярош, РБК Daily