Герман Крашенинников, ADM Group: «Нет ничего сложного в том, чтобы добиться успеха на рынке коммерческой недвижимости в России»

На вопросы www.retail.ru отвечает Крашенинников Герман Анатольевич, генеральный директор ADM Group.

Крашенинников Герман Анатольевич  Генеральный директор ADM Group

Дата и место рождения: 23.06.1966, г. Ростов-на-Дону Образование: Новочеркасское Высшее Военное Командное Училище Связи. Специальность: «Командная электропроводная связь»

Ростовский Государственный Строительный Университет. Специальность: «Экономика и Управление на предприятии»

Опыт работы: 1987 – 1998 гг. – служба в Вооруженных Силах Российской Федерации.

1998 – 2002 гг. – организация гастролей звезд эстрады, театра и кино, городских праздников и культурно-массовых мероприятий.

С 2002 года по настоящее время – Генеральный  директор девелоперской компании ADM Group.

Профессиональные достижения и планы:

Под руководством Германа Крашенинникова был реализован ряд крупных проектов. В 2002 году ADM Group построила «AUDI Центр Ростов». Успех проекта положил основу для дальнейшего взаимовыгодного сотрудничества ADM Group с автомобильным концерном, результатом которого явился проект салона «AUDI Центр Краснодар», строительство которого завершилось осенью 2006 года. В настоящее время в Ростове-на-Дону компания также ведет строительство нового салона «MAZDA Центр Ростов».

Самым крупным реализованным проектом ADM Group стал Торговый центр моды «А’СТОР ПЛАЗА» в Ростове-на-Дону – объект, соответствующий европейским стандартам в области строительства и управления торговыми центрами. ТЦ был открыт 1 июля 2006 года, а 25 сентября в Санкт-Петербурге на IV Всероссийской конференции «Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие», проводимой Гильдией Управляющих и Девелоперов, этот проект стал победителем конкурса «Лучший девелоперский проект 2005-2006» в номинации «Торговая недвижимость».

Среди последних проектов компании – сетевой проект крупноформатных торгово-развлекательных комплексов с российским брендом «Калинка-Малинка», разработанный с учетом передового опыта международных компаний и предназначенный для реализации в крупных городах России. В Ростове строительство ТРК завершится в 2008 году, скоро мы приступим к строительству ТРК в Краснодаре. Начинается этап проектирования, в Волгограде, Самаре, Нижнем Новгороде ведется поиск подходящих земельных участков, стратегический интерес для реализации проекта представляют и другие крупные города.

Профессиональные планы – вывести компанию ADM Group в число ведущих девелоперских компаний России, развить сетевой проект ТРК «Калинка-Малинка» в крупных городах России, реализовать новые проекты гостиничных комплексов, логистических и бизнес-центров.

 Каковы сегодня основные тенденции рынка управления коммерческой недвижимости в России?

Во всем мире развит рынок управляющих компаний, работающих в сфере деловой недвижимости. Например, в США их 32 тысячи. А в Санкт- Петербурге их пока около 50. Однако, поскольку для большинства собственников коммерческая недвижимость является непрофильным бизнесом, то они нуждаются в услугах компаний, которые имеют опыт управления бизнес-центрами и торгово-развлекательными комплексами.

Рынок коммерческой недвижимости в России, и Ростове в частности, достаточно молод, поэтому, на первый взгляд, нет ничего сложного в том, чтобы добиться на нем успеха. Например, сегодня очевидно, что спрос на рынке явно превышает предложение. Однако всегда актуален вопрос об эффективности использования своего ресурса — от одного объекта можно получать совершенно разный доход.

Сегодня на рынке мы видим две основные тенденции — бурный рост вводимых в эксплуатацию площадей и увеличение числа инвесторов за счет крупных российских и иностранных компаний. Все это в перспективе означает одно: увеличение конкуренции. Такая ситуация требует более качественной разработки и управления объектом.

Все больше собственников объектов коммерческой недвижимости прибегают к помощи специалистов. Поэтому определенно можно сказать, что рынок управления коммерческой недвижимостью становится более прогрессивным. Именно поэтому мы предложили услуги своей профессиональной управляющей компании, имеющей опыт управления торговыми объектами.

На каком этапе реализации проекта вхождение в него Управляющей Компании будет наиболее целесообразным?

Практика сегодняшнего дня показывает, что как правило, УК привлекают уже на сданный в эксплуатацию объект. В итоге здание трудно эксплуатировать, недовольны арендаторы, объект плохо заполняется, собственник не получает доходов, на которые рассчитывал, и все эти неприятности только будут увеличиваться по мере старения здания. Чтобы избежать такого развития событий, УК нужно привлекать еще при проектировании будущего объекта. Есть идея объекта, девелоперы, инвесторы, собственники определили свои цели, начинается реализация проекта — самое время привлекать управляющую компанию. Проектирование включает целый комплекс мероприятий, который выполняют различные автономные структуры — от дизайнерских бюро до поставщиков инженерного оборудования. УК выступает как единый связующий центр взаимодействия всех этих структур. Управляющая компания может оценить архитектурные, конструктивные и инженерные решения с точки зрения их эффективности в целом (то есть насколько комфортно будут чувствовать себя в здании арендаторы), а также в контексте стоимости содержания и обслуживания объекта.

В рамках ADM Group выделяются девелоперское направление и собственная УК, которая сейчас управляет Торговым Центром Моды «А’СТОР ПЛАЗА». УК ADM Group была создана в 2005 году и ее сотрудники принимали участие во всех стадиях реализации проекта ТЦМ «А’СТОР ПЛАЗА», предварительно пройдя стажировку в крупнейших торговых центрах.

 На сколько высок сегодня  спрос на услуги по управлению коммерческой недвижимостью?

В последние годы рынок коммерческой недвижимости переживает бум. Бурный рост потребительской активности, выход на региональные рынки крупных торговых компаний, развитие современной форматной торговли, а также строительства — эти тенденции сегодня заставляют собственников переоценивать свои активы в сфере коммерческой недвижимости и вырабатывать стратегию их развития. Однако это довольно непросто. Дело в том, что сфера девелопмента и управления коммерческой недвижимостью профессионализируется. Конкуренция быстро возрастает. Поэтому те, кто сегодня принимает решение о строительстве объекта деловой недвижимости, должны позаботиться о том, чтобы он был конкурентоспособен и через несколько лет, когда и количество участников на рынке будет гораздо большим. Очевидно, что если сегодня спрос на услуги на управление недвижимостью активно формируется, то уже завтра он будет также активно расти.

 Какова роль УК в контексте повышения доходности объектов торговой недвижимости?

УК — главный инструмент снижения затрат на эксплуатацию объекта. За счет детально прописанной организации деятельности УК может снизить такого рода затраты в 1,5-2 раза. Среди факторов, влияющих на стоимость эксплуатации здания, можно назвать классность здания, сложность инженерных систем и оборудования, размеры и режим функционирования объекта. Безусловно, стоимость эксплуатации зависит и от уровня требований собственника и арендаторов. Однако привлечение профессиональной управляющей компании- главный инструмент оптимизации затрат. В частности, именно УК поможет правильно использовать ресурс энергосбережения, внедрить технологии, сокращающие трудозатраты. За счет новых методик организации работ, подготовки персонала, внедрения системы диспетчеризации также возможно повысить качество эксплуатации и снизить ее стоимость.

Ваша компания ведет сетевой проект крупноформатного торгово-развлекательного комплекса с российским брендом — «КАЛИНКА-МАЛИНКА». Чем он будет отличаться от других торговых центров? В каких городах планируется открыть эти ТРК?

Это первый сетевой проект с российским брендом. Разработаны логотип, интерьеры, выбраны фирменные цвета, слоган с учетом российского духа, эмоций, понятных российскому человеку. Разработчик бренда – английская компания Fortune Street — смогла создать стиль новой России, который вызывает не ассоциации с затертыми лубочными образами, а чувство сопричастности с новой России и гордость за нее.

В Ростове строительство ТРК завершится в 2008 году, скоро мы приступим к строительству ТРК в Краснодаре. Далее на очереди другие города России и СНГ.

 Планирует ли компания ADM Group работать не только на южном рынке торговой недвижимости, но и в других регионах страны?

Да, компания планирует выходить в другие регионы России, где, в настоящее время мы ведем поиск подходящих участков для строительства наших проектов. Также стратегический интерес для компании представляют и страны СНГ.

  На Ваш взгляд, какие форматы будут востребованы в ритейле в ближайшие 5 лет?

В настоящее время большинство известных торговых сетей развивают мультиформатность. Например, известная сеть дискаунтеров «Магнит», уже открывает супермаркеты и строит  свой первый  гипермаркет.Сеть спортивных товаров развивает новый формат гипермаркета. «Лента» открывает сеть магазинов «у дома» под названием «Норма».

Каковы основные планы компании ADM Group  на 2007 год?

Активная реализация ТРК «КАЛИНКА-МАЛИНКА», продолжить реализацию нового проекта многофункционального здания в Ростове-на-Дону (рядом с ТЦМ «А’СТОР ПЛАЗА»), завершить строительство дилерских центров MAZDA в Ростове и Краснодаре, приступить к реализации проекта «автомобильная деревня» в крупнейших городах юга России.