Где лучше покупать коммерческую недвижимость

Среди инвесторов популярны коммерческие объекты в развитых европейских странах – Великобритании, Германии, Швейцарии и других. Крупные игроки рынка вкладывают средства в высокодоходные активы США, Китая и всё чаще Бразилии. Во всех странах входным билетом на рынок качественной ликвидной коммерческой недвижимости является сумма от 1,5 млн долларов.

Бразилия

Бразилия – самая крупная экономика Латинской Америки и десятая по величине в мире. Согласно исследованию Ассоциации иностранных инвесторов в недвижимость (Association of Foreign Investors in Real Estate, AFIRE), в 2012 году Бразилия стала второй по популярности после США страной для приобретения коммерческих объектов.

В отличие от европейского рынка, коммерческая недвижимость Бразилии приносит большой доход. По данным Cushman & Wakefield (2010), доходность офисов и торговых площадей в центральных районах крупных городов превышает 8,5 % годовых, а промышленные объекты приносят до 11 %.

Даже в крупных городах Бразилии не хватает качественных офисов, хотя ожидается, что в ближайшие годы откроется много зданий класса А. Арендные ставки постоянно растут, хотя сами объекты тоже стоят дорого. Офисы в престижных районах оцениваются в несколько миллионов долларов. Например, в Ипанеме (Рио-де-Жанейро) помещение площадью 800 м? продается за 10,4 млн.

Бразильский рынок торговой недвижимости – один из крупнейших в мире. На 100 человек приходится 5 м? торговых площадей. Некоторые объекты входят в пятерку самых дорогих по стоимости аренды в Северной и Южной Америке и сопоставимы с недвижимостью на улице Родео-Драйв в Лос-Анджелесе.

По прогнозу аналитиков, в ближайшие годы возрастет спрос на бразильские отели. Мощный приток туристов вызовут два спортивных события: в 2014 году в Рио-де-Жанейро состоится чемпионат мира по футболу, а в 2016 – летние Олимпийские игры.

Чехия

Прага – один из самых посещаемых городов Европы. Поэтому выгодным вложением средств являются отели чешской столицы. Всего здесь 340 гостиниц, из них 80 % относятся к категории от трех до пяти звезд. Номера сдаются в среднем за 73 евро в сутки, среднегодовая заполняемость составляет 67 %. Больше всего отдыхающих весной, в начале лета и осенью, когда в Праге проходят фестивали и другие мероприятия международного масштаба.

«Клиенту с бюджетом от 500 тыс. до 1 млн. евро я бы посоветовал приобрести небольшой пансионат или гостиницу (10-15 номеров) в Праге, в Карловых Варах или в Марианске-Лазне», – рекомендует Владимир Томашевский, агент компании Gartal, продающей недвижимость в Чехии.

Часто в новых домах в Праге выставляются на продажу первые этажи, которые можно обустроить под магазины, офисы или салоны красоты.

«Инвестору, имеющему примерно 500 тыс. евро, я бы посоветовал вложить средства именно в такое коммерческое помещение площадью от 100 до 200 м? в Праге или пригороде», – добавляет Томашевский.

Большим спросом пользуются пражские торговые центры. Среди иностранных инвесторов много граждан Турции и стран Ближнего Востока. По данным Jones Lang LaSalle, аренда качественных торговых площадей в центре Праги стоит в среднем 2 160 евро/м? в год. Самыми престижными считаются две улицы – На-Пржикопье и Парижская. На-Пржикопье – улица магазинов средней ценовой категории, здесь есть четыре торговые галереи. Парижская улица приютила много международных брендов, среди которых Louis Vuitton, Bvlgari, Cartier и Hermes. Места не хватает на всех, поэтому среди ритейлеров востребованы также близлежащие улицы.

Согласно данным Jones Lang LaSalle, офисная недвижимость в лучших районах Праги приносит в среднем 6,25-6,5 % годовых, торговые объекты – 6,25 %, склады – 8-8,25 %.

По данным Colliers International, аренда офисов в центре Праги стоит 240-252 евро/м? в год. В более отдаленных районах дешевле: 156-210 евро/м?. Самые востребованные у арендаторов районы чешской столицы – Прага 1, Прага 4 и Прага 5. Спрос на офисы постоянно растет: в 2011 году заключено на 52 % больше сделок с офисами, чем годом ранее.

Китай

Согласно исследованию AFIRE, в 2012 году Китай стал третьей по популярности страной для приобретения коммерческих объектов.

По информации Savills, торговые центры на центральных улицах Пекина, Шанхая, Шэньчжэня и Гуанчжоу приносят 5-7,5 % годовых. Аренда качественных площадей стоит от 2 000 до 3 000 евро/м? в год. При этом ставки стремительно растут. Так, в 2011 году аренда в Пекине подорожала на 10 %, в Шанхае – на 7 %, в Шэньчжэне – на 3,2 %, в Гуанчжоу – на 2 %.

Средние показатели (базовая арендная ставка, расходы на управление, налоги) для лучших торговых объектов в крупных городах Китая примерно на 70 % ниже, чем в Гонконге, на 40 % ниже, чем в Сингапуре и на Тайване, и на 20 % ниже, чем в Токио.

Проекты в популярных районах развитых городов востребованы, но предложение качественных и ликвидных торговых объектов ограничено.

Шанхай – самый популярный город в Китае среди зарубежных инвесторов. В 2010 году они вложили в его экономику 15,3 млрд долларов. Торговля – один из главных секторов экономики Шанхая. Главные торговые улицы – Наньцзин-роуд, Хуайхай-роуд и Сюйцзяхуэй. По данным CB Richard Ellis, аренда в Шанхае стоит в среднем 3 410 евро/м? в год.

Средняя стоимость аренды в Пекине – 3 978 евро/м? в год. Лучшие торговые объекты столицы сосредоточены на улицах Ванфуцзин, Сидан и Цяньмэнь, а также в районе Саньлитунь.

В Гуанчжоу аренда торговых площадей стоит в среднем 4 736 евро/м? в год. Главные торговые улицы – Шанся-Цзю и Бэйцзин-роуд.

Значительно дороже аренда в Гонконге – в среднем 13 601 евро/м? в год. По этому показателю город занимает второе место в мире после Нью-Йорка.

Великобритания

Новичкам на лондонском рынке эксперты советуют приобретать наименее рискованные объекты в ключевых районах, например в Мэйфэре и Сент-Джеймсе. Доходность здесь достигает 3,5-4 %.

«Основным районом по-прежнему остается Мейфэр. Хотя за сумму до 10 млн фунтов стерлингов можно купить офис с фригольдом в Сохо, Фицровии, Блумсбери и Холборне», – рассказывает Оксана Салфарли, директор-распорядитель компании London Relocation Consultancy.

Сити, где можно получать до 5,25 % годовых, больше подходит опытным инвесторам. Объекты, которые выставляются здесь на продажу, обычно велики по площади, поэтому покупателям требуется больше средств, чем в других районах.

С бюджетом до 1 млн фунтов эксперты советуют приобретать недвижимость вне Лондона или на окраинах столицы.

«За пределами Лондона вы получите лучший объект с высокой доходностью за меньшую сумму. Там можно найти объекты смешанного назначения, например здание, в котором магазин или офис располагается на первом этаже и квартира – на втором», – говорит Оксана Салфарли.

По мнению специалистов рынка, коммерческая недвижимость в провинции зачастую приносит больший доход, чем столичные объекты.

«Инвестиции в офисы на севере Англии могут показаться привлекательными: объекты приносят до 20 % чистого дохода, особенно если арендатор – государственная компания», – объясняет Салфарли.

По информации Jones Lang LaSalle, торговые объекты в Великобритании приносят в среднем 6 % годовых. В Лондоне самой популярной улицей для покупки торговой недвижимости является Бонд-стрит, где доходность достигает 3,5 %. По данным Cushman & Wakefield, Нью-Бонд-стрит находится на четвертом месте в рейтинге самых дорогих торговых улиц мира. Аренда здесь стоит 6 480 евро/м? в год.

С приближением Олимпийских игр, которые пройдут летом 2012 года в Лондоне, стали особенно востребованы отели и обслуживаемые апартаменты. В среднем по Великобритании доходность таких объектов составляет 6,25-6,5 % годовых. По данным Savills, обслуживаемые апартаменты сдаются в среднем за 945 фунтов стерлингов в неделю.

Германия

Коммерческая недвижимость Германии пользуется огромным успехом у инвесторов. По информации Savills, в 2011 году в нее было вложено почти 23 млрд евро, что на 20 % больше, чем в 2010. Почти половина сделок (49 %) связана с покупкой торговой недвижимости. На офисы приходится 29 %, на промышленные объекты – 5 %, на отели – 4 %. Самые востребованные города для покупки коммерческой недвижимости – Франкфурт, Берлин, Мюнхен, Дюссельдорф, Гамбург, Кёльн и Штутгарт.

Эксперты рекомендуют инвестировать в коммерческую недвижимость Западной Германии. «Здесь удачно сочетаются доступные цены и высокая доходность объектов. Для инвестирования интересны Дюссельдорф, Кёльн, Франкфурт, Дортмунд, Эссен. На юге Германии стоимость значительно выше, а доходность не так высока», – объясняет Арнольд Фирт, директор компании Mr Haus.

При сумме от 500 тыс. до 1 млн евро можно приобрести доходный дом на 6-12 квартир. Такой объект принесет владельцу от 3 до 8 % годовых. Поскольку немцы являются «нацией арендаторов», то инвестору обеспечен стабильный доход. Стоимость доходного дома варьируется от 500 тыс. евро (10 квартир) до 4 млн евро (30 квартир).

Если покупатель располагает бюджетом более 1 млн евро, то стоит вложить капитал в отель, торговый центр или качественное офисное помещение.

По информации Savills, в Берлине и Мюнхене превалируют инвестиции в торговую недвижимость, а в Дюссельдорфе, Франкфурте и Гамбурге преобладающими активами являются офисы. Офисная и торговая недвижимость приносит 4-5 % годовых, промышленные объекты – в среднем 7,2 %.

Одним из самых горячих рынков Германии остается Франкфурт. Доходность здешних офисов достигает 5 % годовых. По данным Knight Frank, стоимость аренды офисов составляет в среднем 432 евро/м? в год. В целом, стоимость аренды растет, что объясняется высоким спросом на офисы во Франкфурте. Больше всего востребованы помещения в округах Вестенд, Банковский квартал, Мессе и Европейский квартал.

Берлин считается одним из самых привлекательных городов Европы для покупки торговой недвижимости. Он входит в тройку наиболее посещаемых городов ЕС. Особенно востребованы магазины на Александерплац, Хакешер-Маркт, Фридрихштрассе, Курфюрстендамм, Тауэнцинштрассе, Шлосштрассе и Вильмерсдорферштрассе. По данным Jones Lang LaSalle, столичные магазины на лучших улицах приносят от 5 до 8 % годовых.

Популярны также торговые объекты Мюнхена. Кауфингерштрассе входит в десятку самых дорогих торговых улиц мира, согласно данным Cushman & Wakefield и Kemper's Research. Стоимость аренды здесь составляет 3 600 евро/м? в год. Другие популярные улицы Мюнхена – Театинерштрассе, Вайнштрассе, Резиденцштрассе, Динерштрассе, Максимилианштрассе, Зедлингерштрассе и Таль. Магазины на лучших улицах Мюнхена приносят 4-5 % годовых.

Многие эксперты рекомендуют приобретать именно торговую недвижимость. «Супермаркеты известных сетей (мы имеем в виду новые объекты – от 0 до 3 лет) значительно надёжнее, чем доходные дома, хотя бы потому, что арендный контракт в большинстве из них заключён фиксированно на 15 лет (иногда еще плюс 15 лет), и арендные поступления выплачиваются владельцу здания ежемесячно, вне зависимости от финансовых показателей супермаркета», – объясняет Илья Мельнишнофф, коммерческий директор Riverside Group.

Еще один плюс – в том, что, в отличие от собственников доходных домов, владельцы супермаркетов не обязаны проводить все ремонтные работы.

По словам Мельнишноффа, самыми популярными в Германии сетевыми супермаркетами являются EDEKA, ALDI и LIDL. Есть «чемпионы» и на региональном уровне: например, в федеральной земле Гессен это TEGUT.

США

Согласно исследованию AFIRE, в 2012 году США стали самой популярной страной для приобретения коммерческих объектов. На США приходится более трети от общего объема мировых инвестиций. По данным исследования, 60 % опрошенных заявили, что в 2012 году собираются увеличить свои инвестиции в американскую коммерческую недвижимость.

Самые востребованные объекты – многоквартирные дома. За ними следуют склады, оптовые базы, офисы, торговые центры и отели.

«Лучше отдать предпочтение жилым комплексам: в городах, где много иностранцев, спрос на аренду жилья велик, и уровень пустующих квартир постоянно сокращается. Можно отметить и рост арендной платы, пришедшийся на сезон весны и лета 2011; похожие тенденции уже наблюдаются и в 2012. Вторую строчку следует отдать инвестициям в торговые центры и офисные площади, хотя в данном сегменте выбор объекта требует более кропотливого подхода. Третью позицию занимают производственные площади и отели», – объясняет Илья Битков, риелтор Coldwell Banker.

По его словам, хорошей считается доходность 6,5-8,5 % годовых. Однако в США трудно найти качественный доходный объект дешевле 1 млн долларов.

«На мой взгляд, инвестиции менее миллиона долларов рассматривать очень сложно. Тем не менее, коммерческие объекты в данном сегменте можно найти, к примеру, во Флориде», – говорит Битков.

Самый популярный город у иностранных инвесторов – Нью-Йорк, где в первую очередь интересен Манхэттен. В 2011 году в коммерческие объекты этого района инвесторы вложили 27,3 млрд долларов.

«Покупателю, впервые пришедшему на рынок, трудно инвестировать в ключевые районы – слишком велик риск. Лучше создать совместное предприятие с кем-то, кто имеет большой опыт на рынке Нью-Йорка. Тогда можно не принимать на себя все риски и в то же время иметь отличные возможности для инвестирования», – говорит Хелен Хуанг, сотрудник Cushman & Wakefield.

В Нью-Йорке развит рынок аренды, поэтому покупать многоквартирные дома выгодно. Такие здания продаются по цене от 1,5 млн (4-6 квартир) до 60 млн долларов (100 квартир). По данным Global Property Guide, доходность этих объектов составляет 4,7-6,7 % годовых.

Многие международные компании предпочитают устраивать штаб-квартиры в Нью-Йорке, поэтому офисы в центре города всегда пользуются спросом. Согласно данным Colliers, в конце 2011 года средняя цена офисных зданий на Манхэттене составляла примерно 6 000 долл./м?, а стоимость аренды – 7 000 долл./м? в год. Офисы больше всего востребованы у арендаторов в районах Мидтаун и Мидтаун-Юг. Спрос высок также на помещения в Челси, Митпакинг-дистрикте и Вест-Виллидже. На Манхэттене офисные площади продаются по цене от 800 тыс. (1 100 м?) до 45 млн долларов (9 300 м?). Средняя доходность, по данным PwC Real Estate, достигает 5,83 %.

Кроме Нью-Йорка, иностранные инвесторы вкладывают средства в коммерческие объекты Вашингтона, Сан-Франциско, Бостона, Лос-Анджелеса, Сиэттла, Хьюстона, Остина, Майами и Чикаго.

Дополнительная выгода при покупке коммерческих площадей в США состоит в том, что владельцу недвижимости проще получить американский вид на жительство. «Не стоит забывать, что именно инвестиции в коммерческую недвижимость дают инвестору право на визу EB-5 для быстрого получения гринкарты при разумном объеме требований и ограничений», – объясняет Илья Битков.

Швейцария

Инвестировать в швейцарскую недвижимость выгодно, потому что рынок стабилен, и система налогообложения благоприятствует развитию бизнеса.

Согласно данным Cushman & Wakefield, улица Банхофштрассе в Цюрихе входит в десятку самых дорогих торговых улиц мира. Стоимость аренды здесь составляет 3 960 евро/м? в год. В Женеве пользуются спросом улицы Конфедерасьон-Марше, Круа-д'Ор, Рив и улица Роны. Торговые площади в Цюрихе и Женеве приносят 4,5-5,5 % годовых.

По информации Credit Suisse, доходность офисных зданий в центральных районах Цюриха составляет 4-4,5 %. Стоимость аренды – в среднем 656 евро/м? в год. Женева особенно востребована у международных торговых компаний и финансовых организаций. Офисы в этом городе приносят около 5 % годовых. Самые популярные районы сосредоточены на левом берегу озера и в окрестностях аэропорта. В целом, в центральных районах крупных городов Швейцарии предложение офисов класса А ограничено, поэтому, по мнению экспертов, арендные ставки будут расти и дальше.

По материалам Tranio.ru