Где искать вакантные складские площади?

СКОЛЬКО СТРОИТСЯ

По разным оценкам, объем вакантных складских площадей варьируется от долей процента до 2%. В абсолютных показателях это порядка 60 000 – 70 000 кв.м (качественных складов классов А и В+), разбросанных по разным проектам.

«Основные складские проекты, где есть вакантные площади – это как правило, недавно введенные в эксплуатацию комплексы. Средний размер вакантных блоков – 10 000 – 20 000 кв.м, – комментируетдиректор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли Knight Frank Russia & CISВячеслав Холопов. – Вакантные блоки большей площади, как правило, сейчас в наличии имеются только в еще строящихся комплексах».

Если же рассматривать не только высококачественные склады, средний размер вакантной площади составит 1 500 – 2 500 кв.м; как правило, эти площади располагаются в объектах с плохой транспортной доступностью.

Как отмечает Дмитрий Герастовский, директор департамента складской и индустриальной недвижимостиS.A.Ricci, в первом квартале 2012 года было введено в эксплуатацию порядка 120 000 кв.м качественных складских площадей (100 000 из них – в проекте «Инфрастрой Быково» на Новорязанском шоссе). До конца года планируется ввод более чем 900 000 кв.м – однако, подчеркивает эксперт, высока вероятность, что ввод значительной (до трети) части запланированных площадей будет перенесен на 2013 год.

По оценке Вячеслава Борисова, старшего консультанта отдела складских и промышленных помещенийCBRE, в 2012-2013 годах будет введено порядка 750 000 кв.м качественных складских площадей, а в 2014-2016 будет вводиться по 550 000 – 600 000 кв.м в год.

ГДЕ СТРОЯТСЯ

Где находятся строящиеся складские проекты? Как и в 2011 году, наиболее активное строительство складских комплексов ведется на  южном и юго-западном направлениях, рассказывает Вячеслав Холопов. «Однако, в связи с включением территорий в состав Москвы на юго-западе Московского региона, вопрос о дальнейшем развитии проектов, которые находятся сейчас на стадии проекта и должны расположиться в этом районе, остается открытым, – продолжает эксперт. – На северном направлении, где (как и на западном) дефицит складов ощущается наиболее остро, в 2012 году планируется ввод в эксплуатацию не более 110 000 кв.м складских площадей».

Наиболее четко проявляется тенденция размещения крупных логистических комплексов в районе Малого Бетонного Кольца – например, складской комплекс «Никольское», складской комплекс «Радумля», логистический парк «Дмитров» и  ряд других проектов, реализуемых и запланированных (так, «ПНК» заявила о строительстве логистического парка «Чехов-2» на Симферопольском шоссе; общая площадь проекта – порядка 400 000 кв.м).

ГДЕ НАЙТИ ВАКАНТНЫЕ ПЛОЩАДИ

Нужно отметить, что 1-2% вакантных складских площадей, о которых говорят аналитики, скорее всего можно отнести к формальным, по факту этих площадей нет: они сданы, но не оформлены юридически, подчеркивает Глеб Белавин, коммерческий директор ПЛК «Северное Домодедово. «Если площади более 5 000 кв.м на складских объектах освобождаются, то, как правило, на каждом складском комплексе есть т.н. лист ожидания, состоящий из текущих арендаторов, которые хотели бы расширить свои площади именно на этом объекте, – рассуждает эксперт. – Например, в «листе ожидания» ПЛК «Северное Домодедово» общая площадь заявок превышает 100 000 кв.м. Мы рассматриваем большую часть этих площадей как арендаторов третьей очереди».

Более половины вакантных площадей расположены в южном направлении, отмечает Вячеслав Холопов. Список основных складских комплексов, в которых имеются вакантные площади:

· Логистический парк «Климовск» (Raven Russia) – около 20 000 кв.м

· Логистический парк «MLP Подольск» – около 20 000 кв.м

· Складской комплекс «Инфрастрой Быково» – около 20 000 кв.м.

«Ситуация будет исправляться в 2013 году – девелоперы уже заявили ряд крупных проектов от 100 000 кв.м как на севере, так и на юге МО.  Нужно отдельно отметить и появление небольших – порядка 20 000 кв.м, – спекулятивных проектов», – отмечает Вячеслав Холопов.

ПОД КЛЮЧ

Доля сделок build-to-suit в строящихся проектах составляла в 2011 году, по оценке Knight Frank, порядка 10%; в 2012 году, в силу острого дефицита свободных площадей, ожидается рост этого показателя до 30%. В эту цифру не входят склады, адаптированные под клиента.

Обязательными чертами формата built-to-suit, как отмечает Вячеслав Холопов, являются: привлечение в проект профессионального девелопера; учет специфических требований заказчика уже на стадии проектирования объекта; заключение контракта до начала строительства. «Говорить, что built-to-suit будет доминирующим типом сделок на рынке, пока рано, так как не все девелоперы и клиенты готовы работать в таком формате, – поясняет эксперт. – Для девелоперов возникает проблема поиска новых арендаторов после окончания срока действия договора аренды в связи со специфическими особенностями склада. Арендаторы, в свою очередь, не все готовы заключать договора аренды (договор аренды заключается сроком от  десяти лет или покупается в собственность – в случае built-to-suit)».

Ожидать, что проекты built-to-suit составят большинство в структуре вводимых площадей, преждевременно. В целом же, как отмечает Дмитрий Герастовский, все ожидаемые в текущем году площади продолжат поглощаться еще на стадии строительства. В то же время, в 2013 году дефицит может стать менее выраженным за счет значительного объема вводимых площадей. «Девелоперы, реагируя на дефицит, будут активно строить новые склады, которые будут выходить на рынок в 2013-2014 годах, – прогнозирует эксперт, – В эти годы возможно ослабление дефицита и стабилизация арендных ставок».

 Валерия Семенова, главный редактор Kommerstate.ru