Европейское качество торговой недвижимости распространяется в регионах России

Запрет на строительство в центре Москвы совпал с бурным восстановлением рынка розничной торговли, наиболее быстро оправившегося от последствий кризиса. В результате после «вымывания» вакантных качественных площадей в существующих ТЦ пик спроса на наиболее дорогие помещения со стороны топовых брендов перемещается в сегмент стрит-ретейла в столице. Но светлое будущее продвинутые купцы обычных товаров для средних потребителей видят на бескрайних просторах российских провинций, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Ряд иностранных и российских компаний заявили о планах по расширению сетей розничных магазинов не только в Московском регионе, но и за его пределами. По сведениям Praedium Oncor International, испанский ретейлер Mango в этом году вдвое увеличит темпы экспансии в России. За 2011 г. компания запустит 25-30  собственных и франчайзинговых магазинов одежды. Группа компаний Bosco di Ciliegi, один из крупнейших в России продавцов товаров класса люкс, планирует в 2011 г. открыть 31 магазин спортивной одежды Bosco Sport в России. Сеть обувных магазинов «Обувь России» планирует инвестировать в развитие 1,5 млрд руб.

Розничные сети магазинов детской одежды и игрушек Gulliver и «Вундеркинд» планируют активное развитие. В ТРЦ AFIMALL City открылся очередной торговый объект сети детских товаров «Лимпампо», а также новый магазин сети Mothercare. Группа компаний «Детский мир» планирует в течение 2011 – 2012 гг. открыть около 50 новых магазинов. В ТРЦ «Мега Химки» открылся монобрендовый бутик BabyBjorn, который стал первым подобным проектом компании в России и в мире. Петербургская сеть «О'кей» и краснодарский ретейлер «Магнит» планируют открыть в 2011 – 2012 гг. ряд новых гипер – и супермаркетов. Сеть премиальных супермаркетов «Азбука Вкуса» планирует в 2011 г. запустить не меньше семи новых магазинов в Москве и области. Кроме того, ретейлер рассматривает возможность развития в Санкт-Петербурге, Киеве и Екатеринбурге.

В то же время на российский рынок выходят и новые компании, среди которых, например, несколько ретейлеров, представляющих новые марки одежды. В только что открывшемся AFIMALL City появился флагманский магазин легендарной модной марки Banana Republic, которая входит в состав Gap Inc. В комплексах «Мега» также появились арендаторы, представляющие новые бренды. Открылись первый в России магазин American Eagle Outfitters, а также первый за пределами США монобрендовый магазин легендарного американского бренда Converse. По данным Praedium Oncor International, компании, заморозившие в период кризиса программы развития, вновь готовы расширяться. Торговая сеть премиум-класса «Глобус Гурмэ» в этом году решила открыть четыре магазина в Москве и Петербурге, ретейлер бытовой техники и электроники «Техносила» после двухгодичного перерыва в развитии также готов к открытию новых магазинов.

Намерены развиваться и операторы общественного питания. Российская сеть кофеен «Шоколадница» планирует в 2011 – 2012 годах открыть около 60 заведений, запуская примерно по 30 кофеен в год. Первые в России рестораны быстрого обслуживания Wendy’s открылись на улице Арбат, в ТЦ «Капитолий» и ТРЦ «Мега – Теплый Стан». В планах компании – открытие еще нескольких ресторанов до конца 2011 г.

Некоторые сети намерены укрепить свое положение на рынке и привлечь покупателей, открывая магазины в новых для себя форматах. Компания «Евросеть» открывает гипермаркеты бытовой техники и цифровой электроники, по площадях на порядок превышающих средние размеры стандартных салонов «Евросети». Новые крупноформатные магазины открыты в Москве и регионах России, а оформление и организация пространства магазина выполнены в соответствии с новым форматом компании.

Центров торговых «всегда не хватает на всех» «Операторы розничного рынка продолжили активное развитие на московском рынке торговой недвижимости. Открыты первые магазины новых для Москвы торговых марок. Оживление спроса привело к сокращению доли вакантных помещений, прежде всего в торговых центрах. Однако темпы роста предложения не соответствуют растущему спросу на качественные торговые площади», – свидетельствует Ольга Збруева, руководитель департамента по работе с клиентами АSTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

Предложение по торговым площадям в составе торговых центров формируется в основном за счет немногочисленных проектов, заявленных к вводу еще в 2008 – 2009 гг., но нереализованных в планируемые сроки в связи с кризисом.

Сейчас подобные контракты активно расторгаются правительством Москвы, а новые не заключаются. Количество новых проектов торговых центров явно недостаточно для удовлетворения спроса. Как следствие, ретейлеры адаптируют планы развития к реалиям рынка и в качестве альтернативы обращаются к помещениям формата street retail. Конкуренция между ретейлерами и отсутствие перспективы существенного роста предложения на этом субрынке привело к повышению ставок аренды на торговые помещения этого формата, говорит Збруева. Как писал Булат Окуджава, «пряников сладких всегда не хватает на всех».

Стрит-ретейл Правда, аналитики компании Blackwood пока не готовы говорить о резком повышении активности в сегменте street retail. По их данным, во втором квартале сохранилась традиционно низкая для летних месяцев активность основных игроков. Ставки аренды лишь незначительно колеблются, зачастую за счет снижения запрашиваемых ставок на наименее ликвидные помещения. Характерное для I квартала оживление рынка, усиленное заявлениями правительства Москвы о запрете стихийной торговли и нового строительства торговых центров в центральной части города, сошло на нет (подробнее см. «Запрет на строительство в центре – популизм или реальность?»).

По данным Penny Lane Realty, рост цен и ставок аренды в сегменте стрит-ретейла составил 30-40% в зависимости от месторасположения объекта. «Несмотря на стабильный рост цен и арендных ставок, который наметился еще с прошлого года, говорить о возврате к рынку продавца пока рано. Ценовые показатели все еще ниже тех, которые наблюдались в докризисном 2008 г.», – отмечает директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила.

Активность большинства ретейлеров, заявляющих о планах по расширению сетей розничных магазинов, повлияла на рост спроса и увеличение уровня арендных ставок. В первом квартале 2011 г. происходило увеличение объемов спроса на торговые площади как в сегменте торговых центров, так и в street retail, а ставки аренды продемонстрировали плавный рост. По данным Praedium Oncor International, доля свободных площадей в сегменте качественных торговых центров снизилась с 6,5% в I квартале 2011 г. до 5% в июне и близка к нулевой отметке в сегменте street retail.

В сегменте стрит-ретейла наиболее востребованными традиционно остаются помещения рядом с метро, а также на проездных и проходных улицах и проспектах Москвы: Тверской, Петровке, Кузнецком Мосту, Пятницкой, Мясницкой, проспекте Мира, Ленинградском, Ленинском, Кутузовском.

На сегодняшний день, по данным Penny Lane Realty, средние ставки аренды в этом сегменте варьируются – от $1500 до $4000 за кв.м в год на помещения, расположенные в основных торговых коридорах столицы. На второстепенных улицах ставки держатся на уровне $300-1800 за кв.м в год. Цены продаж от $14 000 до $20 000 за кв.м – в основных торговых коридорах и от $2500 до $4500 за кв.м – на второстепенных улицах.

Ставки аренды на помещения в сегменте стрит-ретейл, пользующиеся наибольшим спросом (расположенные в местах с высокой пешеходной проходимостью), практически достигли уровня 2008 г., считают в Praedium Oncor International. Чего нельзя сказать об объектах, расположенных далеко за пределами основных торговых коридоров: ставки на такие объекты не претерпели существенных изменений и в большинстве своем остались на уровне 2009 г. Средние ставки аренды на помещения стрит-ретейла в пределах Садового кольца составляют $800-4500 за 1 кв. м в год, в зоне от Садового кольца до Третьего транспортного – $600-2500 за 1 кв. м в год, от Третьего транспортного кольца до МКАД – $300-1100 за 1 кв. м в год. Цены продажи по текущим сделкам купли-продажи в сегменте стрит-ретейла достигают $8000 – 33 000 за 1 кв.м.

Дешевые варианты Наиболее важным сигналом со стороны властей в области развития сегмента недорогих помещений для розничной торговли, несущего социальные функции, стала поддержка мэром Сергеем Собяниным идеи организации торговли на первых этажах домов-новостроек.

«В принципе, я думаю, это реализуемая вещь», – сказал мэр на встрече с руководством крупнейших российских и зарубежных компаний в сфере торговли и услуг, передает «Интерфакс».

Мэр подчеркнул, что даст поручение Москомархитектуре, чтобы при проектировании жилых домов была предусмотрена возможность размещать на первых этажах торговые площади. Он добавил, что подобное проектирование в последующем обязательно будет реализовываться застройщиками совместно с инвесторами.

Власти Москвы намерены в перспективе отказаться от нестационарной мелкорозничной торговли путем развития малых семейных магазинов, сообщил в свою очередь глава департамента торговли и услуг города Михаил Орлов. «В недалеком будущем в Москве должно быть много удобно расположенных малых, в том числе семейных, магазинов. В значительной степени они будут специализироваться – мясные лавки, молочные магазины, булочные, гастрономия, хозяйственные товары и другие», – сказал он.

По его мнению, в настоящее время развитию системы малых магазинов препятствуют отсутствие необходимых помещений, а также уверенности бизнеса в «долгосрочных, предсказуемых правах на помещение». Также, по мнению чиновника, развитию таких магазинов мешает неразвитость оптового звена.

Сегмент стрит-ретейла будет бурно развиваться в спальных районах, считает Алексей Могила. «Сейчас идет активное жилищное строительство, и практически все девелоперы внедряют новый подход при освоении коммерческих помещений, суть которого – использование технологий, применяемых при сдаче в аренду торговых центров. Застройщики быстро получают не только финансовые потоки от эффективной реализации площадей, но и положительный социальный эффект. Пока пилотные проекты появляются в Москве, но развитие этого подхода мы ожидаем и в регионах», – поясняет эксперт.

Основные показатели рынка торговых помещений формата «стрит-ретейл» Москвы, II кв. 2011 г.

Средние ставки аренды*, $ / кв.м в год
В пределах Садового кольца	2246
Между Садовым кольцом и ТТК	3625
Между ТТК и МКАД (спальные районы)	1020
Средние цены продажи*, $ / кв.м
В пределах Садового кольца	13 900
Между Садовым кольцом и ТТК	4800
Между ТТК и МКАД (спальные районы)	2450

Источник: ASTERA *На уровень арендных ставок и цены продажи оказывают влияние такие факторы, как наличие рядом метро, размер площади помещения, его состояние и т.д., которые в данной таблице не отражены.

В Москве наращивают присутствие товары de luxe Мировой рынок товаров класса люкс вышел из финансового кризиса значительно быстрее, чем ожидалось. И Москва уже опять подтягивается к уровню цен наиболее дорогих бутиков Европы. К такому выводу пришли эксперты компании Jones Lang LaSalle в исследовании ключевых премиальных торговых зон Европы – «Гламур во всем блеске – 100 самых известных люксовых брендов в европейских мегаполисах».

Лондонская New Bond Street  – самая дорогая торговая улица Европы, арендные ставки там достигают 7900 евро за квадратный метр в год. На Avenue Montaigne в Париже ставки могут составить 7500 евро за кв. м, а в Москве на Столешниковом переулке – 7015 евро за кв.м.

Роберт Бонвэл, управляющий директор, руководитель отдела торговых площадей в регионе EMEA компании Jones Lang LaSalle, сказал: «Люксовый сектор является одним из наиболее интернационализированных на рынке торговых площадей, почти все бренды ориентированы на стратегию глобальной экспансии. Большинство из них имеют планы по серьезному продвижению в Азию и развивающиеся рынки в целом, тем самым создавая новый класс потребителей с хорошим достатком и аппетитом к товарам класса люкс. Вместе с тем международный состав традиционных люксовых торговых зон Лондона и Парижа вынудил ряд брендов увеличить инвестиции в уже зрелые и сформированные западные рынки, расширяя и обновляя уже существующие магазины».

Ведущие международные люксовые группы недавно сообщили о двукратном росте объемов продаж, а некоторые – даже о рекордных результатах. Международные сетевые бренды значительно поспособствовали этому успеху – бизнес активно развивался в Азии, особенно в Китае. Люксовый сектор также пришел в норму в Европе, в 2010 году треть общей прибыли для некоторых брендов была получена благодаря высоким объемам продаж в Италии, Франции, Великобритании, Германии и России.

Анна Савенко, заместитель директора отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle Russia & CIS, подчеркивает: «Москва становится столицей мировой моды наравне с Парижем, Лондоном, Миланом. Количество брендов, представленных здесь, ни в чем не уступает Европе». Самую высокую плотность международных люксовых брендов можно обнаружить в Париже. 100 самых престижных и дорогих брендов продаются более чем в 150 магазинах, в очередной раз доказывая, что французская столица является неоспоримым европейским центром моды и товаров роскоши. Только Лондон имеет схожие показатели плотности – 125 магазинов, в которых представлены топ-100 бренды. В Милане это число не превышает 90, в Москве и Риме – 66 и 59 соответственно.

Сергей Жарков,  www.irn.ru