Доходное место: Перековка мечей на орала

Самый популярный вариант — развернуть на территории несостоявшихся деловых кварталов жилищное строительство, хотя есть и более экзотические решения. Специалисты призывают не торопиться, чтобы не наделать новых ошибок.

Осенью, после того как из торгового комплекса Vanity Opera на Казанской улице, рядом с Невским проспектом, съехал главный арендатор — бутиковая галерея Vanity, владелец здания предприниматель Василий Сопромадзе объявил о том, что хочет перепрофилировать объект в оздоровительно-досуговый центр для состоятельной публики. Причем управлять будущим SPA и фитнес-клубом он намерен самостоятельно. Арендаторам оставят только два из пяти уровней здания. На верхнем и сейчас функционирует ресторан La Terrassa от холдинга Ginza Project, на нижнем запланирован еще один. На реконструкцию потребуется ориентировочно $6 млн, которые Сопромадзе готов потратить из собственных средств. Правда, он не отказывается и от идеи продажи здания, построенного в 2005 г. До кризиса комплекс площадью 5900 кв. м пытался реализовать фонд имущества за $83 млн (вместе с действующими договорами аренды), но покупателей за такие деньги не нашлось и тогда.

Столь неожиданную идею перепрофилирования эксперты комментируют осторожно. «Решение неочевидное с точки зрения функциональности. У объекта выигрышное расположение, и если собственник по-прежнему ориентирован на продажу комплекса, то делать ставку на бизнес, который проигрывает по доходности торговле, вряд ли целесообразно. Площади можно было бы предложить крупному сетевому оператору, но в сегменте не премиального, а массового ритейла», — рассуждает замдиректора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Андрей Косарев.

Впрочем, пример с Vanity Opera скорее единичный. «Перепрофилировать строящийся, а тем более готовый объект слишком сложно и дорого, хотя разговоров на эту тему в начале года было много. Девелоперы сейчас очень осторожны, они воздерживаются от резких шагов и радикальных решений, — отмечает Евгения Васильева, замдиректора департамента консалтинга Colliers International (Петербург). — Речь в основном идет об экономии на материалах и, соответственно, понижении класса тех же офисных зданий, что вполне логично, особенно для комплексов вне исторического центра. На второй план отошел и вопрос тщательного следования избранной концепции. Например, если прежде помещения на нижних уровнях качественных БЦ придерживались для розничных отделений банков, нотариальных контор и т.п., то сейчас они сдаются тем фирмам, которые готовы их взять. Так, на 1-м этаже одного из офисных центров высокого класса расположился магазин секонд-хэнд».

Разумный вариант реконцепции на фоне снизившегося спроса — включение в состав объекта дополнительных функций. В БЦ при наличии технической возможности целесообразно разместить, к примеру, фитнес-клуб, считает Евгения Васильева.

«В торговых комплексах с неидеальной концепцией, которые испытывают проблемы с арендаторами, часть магазинов на галереях можно переоборудовать под предприятия, оказывающие различные услуги населению», — отмечает управляющий партнер «АйБи Групп» Юрий Борисов.

Бумажные замки

Однако некоторые девелоперы уже решились на радикальную переделку проектов, если попросту не начали их с чистого листа. Правда, речь о стройках, приостановленных на бумажной стадии.

В особенную немилость попали офисные центры. В частности, группа ЛСР намерена конвертировать в жилье бизнес-класса от 50% до 100% площадей в проекте «Электрик-Сити» на пр-те Медиков (Петроградская сторона). На участке в 7,3 га был запланирован деловой квартал на 200000 «квадратов», в том числе более 60% офисов класса А, а также торговля, развлечения и фитнес. Другой проект ЛСР — офисно-жилой «Смольный квартал» со 190000 кв. м бизнес-центров высшей категории — очевидно, ждет та же участь.

Компания «Главстрой СПб», которая в конце 2007 г. приобрела на торгах фонда имущества право застройки расселенного за счет города квартала Шкапина — Розенштейна площадью около 5 га, больше не стремится возвести здесь микст из офисов, гостиницы «3 звезды» и торговли (на 70000 кв. м), а делает ставку на квартиры экономкласса. Кстати, именно такой вариант развития этого участка рассматривался несколько лет назад, когда о строительстве офисов вдоль депрессивных набережных Обводного канала не было еще и речи.

Холдинг RBI пересматривает в пользу жилой функции концепцию развития участка на углу Пискаревского проспекта и Свердловской набережной. Два года назад на бывшей площадке фабрики «Возрождение» были задуманы бизнес-центр класса А (более 50000 кв. м), жилые корпуса и подземный паркинг на 500 мест. «Говорить о конкретных решениях по этому проекту рано: процедура реконцепции — трудоемкий и длительный процесс, занимающий в среднем 8-9 месяцев. Тем не менее финансовые и временные затраты на перепроектирование дадут ощутимый результат в виде высокой доходности — жилье востребовано в любые времена. Спрос же на коммерческие помещения резко упал, и непонятно, когда ситуация вернется в нормальное русло. Реконцепция — вынужденная мера для девелопера, необходимая для адаптации к текущей конъюнктуре», — считает председатель совета директоров холдинга RBI Эдуард Тиктинский.

В МФК «Театральный», который проектирует на наб. реки Мойки компания «Рюрик Менеджмент» («дочка» шведского холдинга Ruric AB), еще в начале года доля жилья была увеличена до 70%. При этом весь проект стал заметно скромнее: его размер сократился с 220000 до 100000 «квадратов», а смета — с $1 млрд до $300 млн за счет отказа от дорогостоящего подземного строительства.

Компания «Империя», которая специализируется на коммерческой недвижимости и создала самую крупную в Петербурге сеть БЦ «Сенатор», подумывает о создании жилья на месте третьей очереди офисного комплекса на ул. Профессора Попова.

«Мы отказались от идеи крупного бизнес-парка в Рыбацком и продаем эту площадку под производственную функцию. На  Б. Сампсониевском проспекте, 68, вместо делового комплекса планируем построить жилой дом бизнес-класса площадью около 15000 кв. м, — рассказывает президент NAI Becar Александр Шарапов. — Те же тенденции наблюдаются и в столице, причем там офисные проекты перепрофилируют в жилье экономкласса. Очевидно, что именно этот сегмент рынка недвижимости первым выйдет из кризиса. В Петербурге я бы не стал принимать скоропалительные решения по объектам, задуманным в центре города и в развитых деловых зонах, а вот периферийные комплексы — первые кандидаты на перепрофилирование. Правда, не исключено, что для реализации этих проектов в новом формате придется корректировать генплан и правила землепользования и застройки, утвержденные в иных экономических условиях. Я считаю, что город должен помочь в этом девелоперам».

Кстати, петербургский парламент уже приступил к рассмотрению законопроекта, который позволит вносить поправки в генеральный план каждый год, а не раз в пять лет, как сейчас. Безусловно, это может облегчить жизнь многим застройщикам, хотя вряд ли будет способствовать плановому развитию города.

Есть и нетривиальные решения, связанные с реконцепцией. Предприниматель и директор Михайловского театра Владимир Кехман передумал превращать в офисный комплекс ТЦ «Фрунзенский», приобретенный им в 2005 г. Здесь будет концертный зал вверенного Кехману театра. По словам бизнесмена, строить в кризис новые бизнес- и торговые центры нецелесообразно. Кехман отказался от первоначального проекта, несмотря на то что в него уже были вложены значительные средства (в частности, над концепцией делового комплекса работало бюро Нормана Фостера). Впрочем, экономические неурядицы скорее всего не единственная помеха. Другая причина кардинальной реконцепции заключается в том, что власти не разрешили сносить памятник конструктивизма 1930-х.

В пользу жилья девелоперы отказались уже и от нескольких гостиничных проектов. Группа ЛСР будет реконструировать здание на Невском проспекте, 1, не под отель «5 звезд», а под элитные апартаменты. Причина — кризис и жесткие охранные ограничения, не позволяющие эффективно перестроить исторический дом под гостиницу.

Знаменитый долгострой — незавершенный отель «Северная корона» на наб. реки Карповки (собственность «Еврофинанс Моснарбанка») и вовсе предполагают снести, чтобы возвести на освободившемся участке жилой комплекс.

«Если раньше девелоперы стремились к максимальной капитализации проектов, чтобы в будущем удачно продать их инвестфондам, то теперь у них другая задача — обеспечить финансирование в условиях, когда банковские кредиты малодоступны. Жилье, позволяющее привлекать средства дольщиков на этапе строительства, в этом смысле наиболее привлекательно», — рассуждает Андрей Косарев.

«На перепрофилирование решились в основном те компании, которые являются собственниками или долгосрочными арендаторами участков. Для тех же, кто получил землю у города на инвестиционных условиях под конкретный коммерческий проект и решил переделать его в жилье, такая реконцепция автоматически означает потерю прав на участок. По действующему законодательству город выставит его на торги. Именно так распределяются земли под жилищное строительство. Поэтому эти девелоперы предпочитают медлить и пытаются продлевать сроки инвестдоговоров, взывая к жалости чиновников», — поясняет Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности компании «Knight Frank Санкт-Петербург».

Перепрофилирование не может и не должно стать массовым рецептом, уверены многие специалисты. «Реконцепция необходима, если на фоне растущего докризисного рынка девелопер неверно оценил потенциал участка, — считает вице-президент ВТБ Александр Ольховский. — Если же выбранное место соответствует функциональному назначению и масштабу будущего проекта, радикальные перемены нецелесообразны. Нужно подготовить все документы, чтобы приступать к строительству в момент, когда спрос начнет восстанавливаться. Это, безусловно, не устранит все риски, но позволит их минимизировать. Оба наших крупных проекта — “Набережная Европы” и “Невская ратуша” не претерпели изменений по целевому назначению. Однако мы будем разбивать их на более мелкие очереди. По “Невской ратуше” такая работа уже проделана. У нас появилась техническая возможность вводить в эксплуатацию отдельные взятые здания». Что касается жилья, то прогнозировать спрос на него еще сложнее, чем на коммерческую недвижимость, полагает Ольховский: «Есть несколько сценариев развития этого рынка, в том числе и негативных. По крайней мере прогнозы застройщиков относительно роста цен к концу года уже не оправдались».

Схожей точки зрения придерживается и генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость» Илья Еременко: «Сейчас мы наблюдаем две основные тенденции: частичную заморозку жилищных проектов и активное перепрофилирование коммерческих. В результате через пару лет мы будем иметь дефицит ликвидных квартир, а через 3-4 года — нехватку офисных площадей. Поэтому я не вижу смысла в переделке качественных проектов».