До конца года в Москве откроется 6 профессиональных ТЦ

За III квартал 2015 года в Москве не было открыто ни одного качественного торгового центра. По данной консалтинговой компании Welhomeза последние 10 лет такая ситуация на рынке качественной торговой недвижимости Москвы наблюдается впервые. За последние 5 лет минимальный показатель ввода был зафиксирован лишь во II квартале 2012 года, когда был открыт всего один торговый центр «Сомбреро» арендуемой площадью 6,2 тыс. кв. м.

Общий объем площадей в качественных торговых объектах остался на прежнем уровне и на конец III квартала составляет 5,4 млн. кв. м GLA. Показатель обеспеченности жителей качественными торговыми площадями на конец III квартала 2015 года достиг 442 кв. м на 1 000 жителей.

Задержки открытий торговых центров связаны не только с проблемами финансирования строительства некоторых объектов, но и с невозможностью привлечь арендаторов на свой объект даже при высоких темпах строительства.

Наиболее тяжело кризис переживают ритейлеры профиля «одежда» и «обувь» ценового сегмента выше среднего из-за существенного снижения покупательской способности. Тем не менее, продуктовые ритейлеры, а также ритейлеры других профилей, работающие в среднем ценовом сегменте, продолжают активное развитие, в том числе и в регионах России.

Уровень вакантных площадей остался на прежней отметке, поскольку новых торговых центров не было открыто. В IV квартале доля пустующих площадей может увеличиться с учетом вновь открываемых объектов, не полностью заполненных арендаторами.

Ставки аренды в действующих торговых центрах за III квартал не претерпели существенных изменений.

ДИНАМИКА ВВОДА ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ И ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ В 2011-2015 ГГ. ПОКВАРТАЛЬНО, GLA, кв. м

Источник: WelhomeRealEstateConsulting

Наибольший объем нового ввода в 2015 году зафиксирован в Южном административном округе, где в апреле был открыт ТРЦ Columbus (140 тыс. кв. м GLA). В Юго-Восточном административном округе был открыт крупный ТРЦ MARi (70 тыс. кв. м GLA).

Сроки ввода многих объектов перенесены с III-IV кварталов 2015 года на I-II квартал 2016 года: это торгово-развлекательные центры «Рига Молл », «Бутово Молл», «Галерея Кутузовский», «Полежаевский», ТРЦ на Рязанском просп. МФК «Смоленский Пассаж-2», в общей сложности составляющие объем более 300 тыс. кв. арендуемой площади. Некоторые объекты имеют высокие стадии строительной готовности, однако испытывают проблемы с заполнением арендаторами, ввиду чего сроки их ввода перенесены. На рынке все больше укрепляется практика, когда торговый центр открывается только с якорным арендатором и еще несколькими арендаторами торговой галереи, заполненным в общей сложности на 25-30%.

До конца года ожидается открытие еще 6 торговых центров, два из которых расположены за МКАД – в Зеленограде (ЗелАО) и Кожухово (ВАО). Однако не исключено, что открытие некоторых из них будет перенесено на 2016 год.

ОБЪЕМ И НОВЫЙ ВВОД ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ В 2015 ГОДУ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ОКРУГАМ, % от общего объема GLA

Источник: WelhomeRealEstateConsulting

Наиболее крупные торговые центры, планируемые к открытию до конца 2015 года

НАЗВАНИЕ	АДРЕС	ДЕВЕЛОПЕР	GLA, КВ. М	ТИП
Zelenopark	Ленинградское ш., 17-й км	DG19	110 000	ТРЦ
«РИО Румянцево»	Киевское ш., 1,5 км от МКАД	ГК «Ташир»	45 000	ТРЦ
«Юго-Запад»	Вернадского просп./ Покрышкина ул.	ГК «Ташир»	40 000	ТРЦ
«Косино Парк»	Святоозерская ул., 5	ГК «ТЭН»	39 000	ТРЦ
«Калита»	Новоясеневский просп., вл. 7	ООО «Доминион 91»	19 000	ТРЦ
MetroMall	Дмитровское ш., 73	Glincom	10 090	ТЦ

Источник: Welhome Real Estate Consulting

В III квартале 2015 на московский рынок вышло 2 новых бренда: в ТРЦ «Авиапарк» открылся монобрендовый бутик японских часов Orient, в ТРЦ «Метрополис» открылся американский магазин детской спортивной одежды и обуви Rookie.

Несмотря на продолжающееся ухудшение экономической ситуации и, в частности, снижение покупательской способности, в III квартале 2015 года достаточно много сетей заявило об активном развитии, в том числе и в регионах России. Так, финская компания Fazer вышла на московский рынок и открыла свой первый отдел Fazer Baker’s Market в супермаркете «Перекресток» на Новом Арбате. До конца года компания планирует открыть еще 3 отдела в Москве.

Одной из тенденций последних 1-1,5 лет стала оптимизация ритейловыми сетями своих магазинов. Ритейлеры не просто закрывают неэффективные и малоэффективные магазины, но в то же время продолжают открывать новые точки на более выгодных для себя условиях аренды и в более удачных локациях.

В III квартале заявили об уходе с российского рынка одежные бренды Desigual (Испания) и American Eagle Outfitters (США) по причине неэффективности бизнеса.

Планы сетевых ритейлеров по развитию, данные на 3 квартал 2015

НАЗВАНИЕ	ПРОФИЛЬ	ПЛАНЫ РАЗВИТИЯ	ПЛАНЫ СОКРАЩЕНИЯ	СРОКИ
Adidas	спорт.товары	открытие новых 100 магазинов	закрытие 200 неэффективных магазинов в России	2015
American Eagle Outfitters	одежда	-	уход с рынка России	3-4 кв. 2015
Desigual	одежда	-	закрытие монобрендовых магазинов	до конца сентября 2015
Fazer	хлебобулочные изделия	открытие первого отдела FazerBaker’sMarket в Москве	-	2015
Intersport	спорт.товары	открытие 70 новых магазинов в России	-	до 2020
Samsung	мобильная техника	открытие 100 монобрендовых салонов в Москве и Санкт-Петербурге	-	н/д
Sela	одежда	открытие новых магазинов в регионах	-	н/д
«Дети»	товары для детей	открытие 10 новых магазинов	закрытие 13 малоэффективных магазинов	2015
«Смартори»	продуктовый супермаркет	-	новая сеть, открылся первый супермаркет на Ленинградском просп.	2015

Источник: Welhome Real Estate Consulting

Заявляемые арендаторами ставки аренды за III квартал 2015 года не претерпели существенных изменений. Что касается запрашиваемых ставок в торговых центрах, то здесь арендодатели продолжают идти на различные уступки, для того чтобы привлечь арендаторов на свой объект. Так, для договоров в валюте это может быть снова фиксация валютного коридора в связи с ростом курсов. Появилась также практика установления процента от товарооборота вместо арендной ставки на несколько месяцев, с тем, чтобы в дальнейшем рассчитать приемлемую для арендатора и арендодателя ставку аренды и прописать ее в долгосрочном договоре.

В III квартале 2015 года продолжилось снижение ставок аренды на уличные торговые помещения. Так, например, на таких «топовых» улицах, как Кузнецкий Мост и Петровка, стало возможным найти предложения помещений в аренду по ставке от 40-45 тыс. руб. за кв. м в год, на Покровке и Мясницкой – от 30 тыс. руб. за кв. м в год.

На протяжении последних нескольких кварталов ситуация со спросом на помещения стрит-ритейл не меняется: в центре наибольший спрос на них предъявляют кафе и рестораны, а в спальных районах – продуктовые супермаркеты, предприятия сферы услуг и банки.

Минимальные сроки экспозиции уличных торговых помещений начинаются от 2-2,5 мес. Что касается запросов, поступающих в компанию Welhome на покупку помещения стрит-ритейл, то высоким спросом сейчас пользуется готовый арендный бизнес, при котором покупателю не нужно искать арендатора на свое помещение и терять доход. Есть примеры, когда покупатель приобрел торговое помещение, не смог найти на него арендатора в течение полугода, и снова выставил его на продажу.

СРЕДНИЙ ДИАПАЗОН СТАВОК АРЕНДЫ НА ОСНОВНЫХ ТОРГОВЫХ УЛИЦАХ МОСКВЫ, 3 КВАРТАЛ 2015 г., руб. за кв. м в год

ТОРГОВЫЙ КОРИДОР	МИНИМАЛЬНАЯ СТАВКА АРЕНДЫ	МАКСИМАЛЬНАЯ СТАВКА АРЕНДЫ
Кузнецкий Мост ул.	40 000	95 000
Петровка ул.	45 000	90 000
Новый Арбат ул.	42 000	85 000
Арбат ул.	58 000	97 000
Тверская ул.	40 000	83 000
Ленинский просп.	35 000	65 000
Б. Полянка ул.	24 000	55 000
Пятницкая ул.	33 000	78 000
Мясницкая ул.	30 000	77 000
Садовое Кольцо	30 000	69 000
Покровка ул., Маросейка ул.	30 000	57 000

Источник: Welhome Real Estate Consulting

Юлия Селькина, Welhome Real Estate Consulting