Для торговой недвижимости кризис остался в прошлом

На фоне улучшения динамики макроэкономических показателей, снижения уровня безработицы и повышения доходов населения увеличились темпы роста оборота розничной торговли, а вместе с этим активизировались арендаторы и покупатели торговых площадей. С начала 2010 года отмечается постепенное восстановление рынка, на фоне снижения темпов нового строительства доля вакантных торговых площадей плавно сокращается, что приводит к постепенному повышению ставок аренды и цен продажи. Наиболее удачные новые проекты выходят на рынок уже полностью заполненными. В целом можно сказать, что для собственников торговых центров с выгодным расположением и грамотно продуманной концепцией кризис остался в прошлом: показатели эффективности таких объектов на высоте, проблем с заполняемостью у них нет, и, более того, на такие объекты уже давно сформированы внушительные листы ожидания.

На фоне сокращения объемов свободных площадей в качественных торговых центрах изменились и условия аренды. На смену системам выплат арендных платежей, основанных на  проценте с оборота при низкой или нулевой фиксированной части, которые были широко распространены во время кризиса, пришла смешанная схема, основанная на высокой фиксированной части и проценте с оборота. Ушли в прошлое и различные льготы для арендаторов, такие,  как отделка за счет собственника здания, бесплатное пользование помещением в течение 1-2 месяцев, включение в ставку аренды эксплуатационных расходов и коммунальных платежей.

Оживление на рынке торговой недвижимости проявилось в повышении активности международных и российских ритейлеров и торговых операторов. Активность российских ритейлеров проявилась в открытии новых магазинов как в Москве, так и в крупных региональных городах. Наиболее активны были продуктовые ритейлеры, магазины детских товаров и сети DIY.

Одной из характерных тенденций 2010 года стал высокий интерес собственников и девелоперов к реконцепции уже существующих объектов. Это вызвано обостряющейся конкуренцией: кризис заставил девелоперов более тщательно прорабатывать концепции, в результате на рынок выходит все больше современных торговых центров, отвечающих возросшим требованиям потребителей.

За годы своего развития рынок российской торговой недвижимости эволюционировал от небольших торговых центров к крупным торгово-развлекательным форматам. Во время и после кризиса выбор потребителей сместился в сторону более практичных покупок, появилась необходимость в новых решениях. Аутлет-моллы – новый для российского рынка формат торговых центров, который в полной мере соответствует текущим потребностям рынка, т.к. представленные в нем товары предлагаются со значительными скидками и в большом ассортименте. Первые аутлеты появятся в столичном регионе уже в 2011 году.

В 2011 году доля свободных площадей в сегменте торговой недвижимости продолжит сокращаться, а ставки аренды на торговые площади возрастут. В ближайшие 2 года рынок торговой недвижимости Москвы ожидает серьезный дефицит предложения: запланированные к вводу на 2011-2012  годы объекты не смогут удовлетворить спрос на торговую недвижимость. Многие ритейлеры и торговые операторы уже ощутили нехватку площадей, в связи с чем вынуждены корректировать планы развития либо строить самостоятельно.

На 31 декабря 2010 года объем площадей в качественных торговых центрах в Москве составил примерно 7,3 млн. кв.м (GBA) и 3,8 млн. кв. м (GLA). Объем свободных помещений в торговых центрах Москвы снизился в 2010 году примерно на 40%, доля вакантных площадей по состоянию на конец года составила 7-8% в среднем по рынку. Таким образом, по состоянию на конец 2010 года пустовало приблизительно 300 000 кв.м торговых площадей. В 2010 году было введено несколько новых объектов с суммарной площадью около 1,2 млн. кв.м (GBA) и 500 000 кв.м (GLA). Таким образом, прирост общего предложения торговых площадей в Москве в 2010 году составил примерно 16%, а общий объем нового строительства в 2010 году оказался на 17% меньше, чем в 2009.

Ожидаемый ввод новых качественных торговых площадей в 2011 году превысит значение 2010 года и составит около 600 000 кв.м, при этом общая площадь планируемых объектов будет около 1,3 млн. кв.м.

Среди существующих на сегодняшний момент качественных торговых объектов преобладают в основном окружные торговые центры (42%), а также суперрегиональные (23%).

Львиная доля площадей в качественных торговых центрах сосредоточена в зоне ТТК-МКАД (48%), а также на МКАД (24%). Меньше всего площадей – на Садовом кольце и внутри него, их доля составляет, соответственно, 2% и 4%.

В сегменте стрит-ритейла существующее предложение с выгодным расположением, особенно в основных торговых коридорах Москвы, не в состоянии удовлетворить высокий спрос на такие объекты: вновь появляющиеся помещения моментально уходят с рынка. Объем предложения помещений с менее удачным расположением стабилен: новые объекты регулярно выходят на рынок, через некоторое время их занимают новые арендаторы.

Основная доля помещений стрит-ритейла (65%) используется для размещения офисов продаж и торговли непродовольственными товарами, 20% и 15% соответственно делят предприятия общественного питания и магазины продовольственных товаров.

Сильнейшие позиции в сегменте аренды площадей в торговых центрах по-прежнему удерживают крупные российские и иностранные ритейлеры. Приоритетными форматами развития для российских продуктовых торговых сетей остаются дискаунтер и гипермаркет.

В сегменте стрит-ритейл наиболее востребованными традиционно остаются помещения рядом с метро, а также на проездных и проходных улицах и проспектах Москвы: Тверской, Петровке, Кузнецком Мосту, Пятницкой, Мясницкой, Проспекте Мира, Ленинградском, Ленинском, Кутузовском.

Наиболее активны в сегменте стрит-ритейл в 2010 году были рестораны и кафе различных ценовых сегментов и банки. Причем формат спроса со стороны банков после кризиса претерпел изменения. Так, если раньше большое значение уделялось имиджевой составляющей, банки искали особняки и помещения с презентабельной входной группой, то в 2010 году  банкам были интересны объекты, рассчитанные на клиентское обслуживание: небольшие отделения площадью 100-150 кв.м, площади 50 кв.м в торговых центрах и в других местах с высокой проходимостью.

В 3 квартале 2010 года заметно активизировался спрос на помещения под лотерейные клубы.

Следует отметить, что если раньше при выходе на рынок компании старались арендовать как можно больше точек в разных районах Москвы, то в настоящее время большое значение стало уделяться экономической составляющей: потенциальная прибыль стала одним из основополагающих факторов при выборе помещения.

Ряд политических изменений, произошедших в столице в текущем году, не обошел стороной и сегмент стрит-ритейла: так, например,  из-за запрета парковки автомобильного транспорта на улице Тверская, арендаторы помещений в этом торговом коридоре потеряли часть клиентского потока.

Заметным событием на рынке торговой недвижимости г. Москвы стало также принятие распоряжения о сносе палаток и ларьков, которое подняло спрос на торговые помещения, расположенные на первых этажах домов.

После кризисного падения в конце 2008 года и первой половине 2009 года ставки аренды на помещения в торговых центрах г. Москвы в начале 2010 года стабилизировались, а с 3 квартала 2010 года продемонстрировали 20%-ный рост. Средний уровень ставок аренды на помещения в качественных торговых центрах г. Москвы возрос с $1100-1300/кв.м в год в середине 2010 года до $1300-1500/кв.м в год в 4 квартале.

Следует отметить, что ставки аренды на помещения в торговых центрах существенно варьируются в зависимости от профиля арендатора, занимаемой площади и расположения помещения.

В среднем ставки аренды на помещения в торговых центрах по состоянию на конец 2010 года составили: $100-300/кв.м в год для якорных арендаторов, $100-120/кв.м в год для развлекательной зоны, $800-4500/кв.м в год для арендаторов торговой галереи.

В 2011 году при сложившемся соотношении активного спроса и дефиците качественного предложения рост ставок аренды продолжится и может составить до 30% в годовом исчислении.

Ставки аренды на помещения в сегменте стрит-ритейл, пользующиеся наибольшим спросом (расположенные в местах с высокой пешеходной проходимостью), практически достигли уровня 2008 года. Чего нельзя сказать об объектах, расположенных далеко за пределами основных торговых коридоров: ставки на такие объекты не претерпели существенных изменений и в большинстве своем остались на уровне 2009 года.