Реклама на retail.ru
'/%3e%3cg%20filter='url(%23filter0_f_10341_112044)'%3e%3ccircle%20cx='55.5'%20cy='25.5'%20r='2.5'%20fill='url(%23paint1_radial_10341_112044)'/%3e%3c/g%3e%3cdefs%3e%3cfilter%20id='filter0_f_10341_112044'%20x='52'%20y='22'%20width='7'%20height='7'%20filterUnits='userSpaceOnUse'%20color-interpolation-filters='sRGB'%3e%3cfeFlood%20flood-opacity='0'%20result='BackgroundImageFix'/%3e%3cfeBlend%20mode='normal'%20in='SourceGraphic'%20in2='BackgroundImageFix'%20result='shape'/%3e%3cfeGaussianBlur%20stdDeviation='0.5'%20result='effect1_foregroundBlur_10341_112044'/%3e%3c/filter%3e%3clinearGradient%20id='paint0_linear_10341_112044'%20x1='57.0492'%20y1='31.4754'%20x2='31'%20y2='2.5'%20gradientUnits='userSpaceOnUse'%3e%3cstop%20stop-color='%23461EF8'/%3e%3cstop%20offset='1'%20stop-color='%23E4E4FD'/%3e%3c/linearGradient%3e%3cradialGradient%20id='paint1_radial_10341_112044'%20cx='0'%20cy='0'%20r='1'%20gradientUnits='userSpaceOnUse'%20gradientTransform='translate(55.5%2025.5)%20rotate(90)%20scale(2.5)'%3e%3cstop%20stop-color='white'/%3e%3cstop%20offset='1'%20stop-color='%23C4B8FA'/%3e%3c/radialGradient%3e%3c/defs%3e%3c/svg%3e)
Подпишитесь
на новости ритейла
Получайте новости
индустрии ритейла первым!
Поделиться
Динамика рынка недвижимости Москвы
В первом квартале 2015 года показатели рынка коммерческой недвижимости Москвы в долларовом выражении продолжили выход за рамки экспертных прогнозов, начавшийся во второй половине 2014 года. Основной причиной существенного расхождения ожиданий ведущих аналитиков рынка с фактическими значениями показателей продолжает оставаться падение в конце 2014 года цен на нефть, из-за чего драматически упал курс рубля, и, соответственно, снизились все показатели рынка.
«Стоит сразу отметить, что в долларовом выражении прогнозы аналитиков, мягко говоря, не оправдались, – комментирует председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников. – Минимальное отклонение составило 15%, с такой точностью эксперты предсказали среднюю долларовую стоимость метра офисной недвижимости в Москве. По остальным рыночным показателям амплитуда расхождений еще выше… Ключевая причина такой «неточности» всем понятна: события последнего года. Санкции, валютный курс, цены на нефть, спад экономики».
По словам Колокольникова, расхождения между прогнозом и фактическими значениями в рублевом эквиваленте в 1 квартале оказались куда более точным: так, средняя ставка аренды на те же офисы класса B была спрогнозирована с 4-процентным отклонением; ставка аренды помещений street-retail в пределах Садового Кольца – с 2-процентным. Самым неточным в рублевом выражении оказался прогноз по средневзвешенной цене офисной недвижимости – ниже факта на 36%. Очевидно, что собственники не хотят продавать объекты «дёшево» при ослабевшем рубле.
«Важно учитывать, что и наши аналитики, и «предмет» анализа все-таки находятся в пределах России, в рублевой зоне, – подчеркивает эксперт. – Так что «долларовые» прогнозы в условиях резких скачков курса могут быть весьма неточными, хотя мы и использовали их как некую конвертацию в «привычную» по размеру цифру. В свою очередь, точность прогнозов в рублях говорит о том, что рынок, несмотря на кризис, остается для его игроков понятным и предсказуемым. Хочется в это верить…»
Итак, в долларовом выражении наибольшее расхождение между прогнозом и фактическими значениями, как и в 4 квартале 2014 года, в 1 квартале 2015 года наблюдалось по показателю цена барреля нефти Brent. Фактическое значение составило 55 $/баррель, в то время как прогнозное – 109 $/барреля. Разница составила 96%. Самый же точный прогноз был дан аналитиками по индексу ММВБ. Отклонение прогноза составило всего 11% (1483 – прогноз и 1661 – факт).
Отклонение фактического курса доллара от прогноза составило 43% (36,2 – прогноз и 63,2 – факт), а курса евро – 32% (48,4 – прогноз и 71,0 – факт).
Торговая недвижимость
Прогноз по ставке аренды недвижимости формата street-retail в центре Москвы на уровне 2 308 $/кв.м/год оказался на 78% выше фактического значения (1 299 $/кв.м/год). По средневзвешенной цене на такого рода помещения разница между фактом (13 481 $/кв.м) и прогнозом (20 268 $/кв.м) была меньшей (50%), но также значительной.
Гораздо более высокими, чем фактические значения, прогнозы экспертов оказались также по торговой недвижимости в целом: по цене прогнозное значение 6 824 $/кв.м оказалось выше фактического 4 358 $/кв.м на 57%, а по ставке прогноза на уровне 1 055 $/кв.м/год – на 61% выше фактического значения, составившего 654 $/кв.м/год.
Офисная недвижимость
По офисной недвижимости превышение прогнозных значений цен и ставок над фактическими было менее значительным, как по помещениям в целом (15 и 40%, соответственно), так и по помещениям в центре (19 и 40%, соответственно). Стоимость офисной недвижимости в целом составила: 4 200 $/кв.м на рынке продажи и 389 $/кв.м/год на рынке аренды, а стоимость офисной недвижимость в центре – 7 314 $/кв.м на рынке продажи и 560 $/кв.м/год на рынке аренды.
Средняя ставка аренды на офисы класса А была предсказана с отклонением в 31%, а на офисы класса B – с отклонением 88%. Фактические значения составили, соответственно, 611 и 287 $/кв.м/год. Прогноз уровня вакантных площадей оказался на 30% ниже по офисным объектам класса А (21,6% – прогноз и 30,9% – факт) и на 17% – по офисным помещениям класса В (11,2% – прогноз и 13,5% – факт).
Жилая недвижимость
В сегменте жилья массовой категории средняя цена квадратного метра спрогнозирована с отклонением в 67% (5 092 $/кв.м по прогнозу, вместо 3 054 $/кв.м по факту).
Прогноз изменения параметров, $
|
№ |
Название показателя |
4 кв. 2014 |
1 кв. 2015 |
Отклонение 1 кв. 2015 от 4 кв. 2014, % |
|---|---|---|---|---|
|
1 |
Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, $/кв.м |
4886 |
4911 |
0,5% |
|
2 |
Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв.м |
6839 |
6824 |
-0,2% |
|
3 |
Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м |
20182 |
20268 |
0,4% |
|
4 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв.м |
4899 |
4841 |
-1,2% |
|
5 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, $/кв.м |
8757 |
8669 |
-1,0% |
|
6 |
Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, $/кв.м/год |
621 |
619 |
-0,3% |
|
7 |
Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв.м/год |
1059 |
1055 |
-0,4% |
|
8 |
Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м/год |
2268 |
2308 |
1,8% |
|
9 |
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв.м/год |
551 |
546 |
-1,0% |
|
10 |
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, $/кв.м/год |
768 |
781 |
1,8% |
|
11 |
Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, $/кв.м |
5024 |
5092 |
1,4% |
|
12 |
Курс рубль/доллар США |
35,3 |
36,2 |
2,5% |
|
13 |
Курс рубль/евро |
49,3 |
48,4 |
-1,8% |
|
14 |
Цена барелля нефти Brent, $ |
109 |
109 |
-0,5% |
|
15 |
Индекс ММВБ |
1469 |
1483 |
0,9% |
|
16 |
Уровень вакантных площадей офисов класса А, % |
21,3 |
21,6 |
1,1% |
|
17 |
Уровень вакантных площадей офисов класса B, % |
10,9 |
11,2 |
3,3% |
|
18 |
Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год |
794 |
801 |
0,9% |
|
19 |
Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год |
541 |
539 |
-0,4% |
Фактическое изменение параметров, $
|
№ |
Название показателя |
4 кв. 2014 |
1 кв. 2015 |
Отклонение 1 кв. 2015 от 4 кв. 2014, % |
|---|---|---|---|---|
|
1 |
Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, $/кв.м |
4249 |
3876 |
-9% |
|
2 |
Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв.м |
5177 |
4358 |
-16% |
|
3 |
Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м |
15665 |
13481 |
-14% |
|
4 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв.м |
4526 |
4200 |
-7% |
|
5 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, $/кв.м |
8055 |
7314 |
-9% |
|
6 |
Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, $/кв.м/год |
521 |
418 |
-20% |
|
7 |
Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв.м/год |
837 |
654 |
-22% |
|
8 |
Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м/год |
1640 |
1299 |
-21% |
|
9 |
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв.м/год |
476 |
389 |
-18% |
|
10 |
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, $/кв.м/год |
695 |
560 |
-19% |
|
11 |
Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, $/кв.м |
3869 |
3054 |
-21% |
|
12 |
Курс рубль/доллар США |
47,6 |
63,2 |
33% |
|
13 |
Курс рубль/евро |
59,5 |
71,0 |
19% |
|
14 |
Цена барелля нефти Brent, $ |
78 |
55 |
-28% |
|
15 |
Индекс ММВБ |
1457 |
1661 |
14% |
|
16 |
Уровень вакантных площадей офисов класса А, % |
31,2 |
30,9 |
-1% |
|
17 |
Уровень вакантных площадей офисов класса B, % |
13,1 |
13,5 |
3% |
|
18 |
Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год |
687 |
611 |
-11% |
|
19 |
Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год |
408 |
287 |
-30% |
Соотношение прогнозных и фактических значений, 1 квартал 2015 года, $
|
№ |
Название показателя |
Прогноз |
Фактическое значение |
Отклонение прогноза от факта, % |
|---|---|---|---|---|
|
1 |
Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, $/кв.м |
4911 |
3876 |
27% |
|
2 |
Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв.м |
6824 |
4358 |
57% |
|
3 |
Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м |
20268 |
13481 |
50% |
|
4 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв.м |
4841 |
4200 |
15% |
|
5 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, $/кв.м |
8669 |
7314 |
19% |
|
6 |
Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, $/кв.м/год |
619 |
418 |
48% |
|
7 |
Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв.м/год |
1055 |
654 |
61% |
|
8 |
Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м/год |
2308 |
1299 |
78% |
|
9 |
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв.м/год |
546 |
389 |
40% |
|
10 |
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, $/кв.м/год |
781 |
560 |
40% |
|
11 |
Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, $/кв.м |
5092 |
3054 |
67% |
|
12 |
Курс рубль/доллар США |
36,2 |
63,2 |
-43% |
|
13 |
Курс рубль/евро |
48,4 |
71,0 |
-32% |
|
14 |
Цена барелля нефти Brent, $ |
109 |
55 |
96% |
|
15 |
Индекс ММВБ |
1483 |
1661 |
-11% |
|
16 |
Уровень вакантных площадей офисов класса А, % |
21,6 |
30,9 |
-30% |
|
17 |
Уровень вакантных площадей офисов класса B, % |
11,2 |
13,5 |
-17% |
|
18 |
Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год |
801 |
611 |
31% |
|
19 |
Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год |
539 |
287 |
88% |
Прогноз изменения параметров, рубли
|
№ |
Название показателя |
4 кв. 2014 |
1 кв. 2015 |
Отклонение 1 кв. 2015 от 4 кв. 2014, % |
|---|---|---|---|---|
|
1 |
Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, руб/кв.м |
171 122 |
171 966 |
0,5% |
|
2 |
Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м |
239 502 |
238 962 |
-0,2% |
|
3 |
Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м |
706 790 |
709 800 |
0,4% |
|
4 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м |
171 549 |
169 521 |
-1,2% |
|
5 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м |
306 653 |
303 595 |
-1,0% |
|
6 |
Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, руб/кв.м/год |
21 742 |
21 669 |
-0,3% |
|
7 |
Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год |
37 100 |
36 941 |
-0,4% |
|
8 |
Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год |
79 439 |
80 838 |
1,8% |
|
9 |
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, руб/кв.м/год |
19 307 |
19 119 |
-1,0% |
|
10 |
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, руб/кв.м/год |
26 890 |
27 361 |
1,8% |
|
11 |
Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м |
175 953 |
178 338 |
1,4% |
|
12 |
Курс рубль/доллар США |
35,3 |
36,2 |
2,5% |
|
13 |
Курс рубль/евро |
49,3 |
48,4 |
-1,8% |
|
14 |
Цена барелля нефти Brent, руб |
3 826 |
3 807 |
-0,5% |
|
15 |
Индекс ММВБ |
1 469 |
1 483 |
0,9% |
|
16 |
Уровень вакантных площадей офисов класса А, % |
21,3 |
21,6 |
1,1% |
|
17 |
Уровень вакантных площадей офисов класса B, % |
10,9 |
11,2 |
3,3% |
|
18 |
Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год |
27 802 |
28 049 |
0,9% |
|
19 |
Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год |
18 954 |
18 874 |
-0,4% |
Фактическое изменение параметров, рубли
|
№ |
Название показателя |
4 кв. 2014 |
1 кв. 2015 |
Отклонение 1 кв. 2015 от 4 кв. 2014, % |
|---|---|---|---|---|
|
1 |
Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, руб/кв.м |
202 040 |
244 924 |
21% |
|
2 |
Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м |
246 166 |
275 382 |
12% |
|
3 |
Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м |
744 871 |
851 864 |
14% |
|
4 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м |
215 211 |
265 398 |
23% |
|
5 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м |
383 015 |
462 172 |
21% |
|
6 |
Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, руб/кв.м/год |
24 774 |
26 413 |
7% |
|
7 |
Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год |
39 799 |
41 326 |
4% |
|
8 |
Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год |
77 982 |
82 084 |
5% |
|
9 |
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, руб/кв.м/год |
22 634 |
24 581 |
9% |
|
10 |
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, руб/кв.м/год |
33 047 |
35 386 |
7% |
|
11 |
Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м |
183 971 |
192 982 |
5% |
|
12 |
Курс рубль/доллар США |
47,6 |
63,2 |
33% |
|
13 |
Курс рубль/евро |
59,5 |
71,0 |
19% |
|
14 |
Цена барелля нефти Brent, руб |
3 687 |
3 505 |
-5% |
|
15 |
Индекс ММВБ |
1 457 |
1 661 |
14% |
|
16 |
Уровень вакантных площадей офисов класса А, % |
31,2 |
30,9 |
-1% |
|
17 |
Уровень вакантных площадей офисов класса B, % |
13,1 |
13,5 |
3% |
|
18 |
Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год |
32 667 |
38 609 |
18% |
|
19 |
Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год |
19 400 |
18 136 |
-7% |
Соотношение прогнозных и фактических значений, 1 квартал 2015 года, рубли
|
№ |
Название показателя |
Прогноз |
Фактическое значение |
Отклонение прогноза от факта, % |
|---|---|---|---|---|
|
1 |
Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, руб/кв.м |
171 966 |
244 924 |
-30% |
|
2 |
Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м |
238 962 |
275 382 |
-13% |
|
3 |
Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м |
709 800 |
851 864 |
-17% |
|
4 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м |
169 521 |
265 398 |
-36% |
|
5 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м |
303 595 |
462 172 |
-34% |
|
6 |
Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, руб/кв.м/год |
21 669 |
26 413 |
-18% |
|
7 |
Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год |
36 941 |
41 326 |
-11% |
|
8 |
Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год |
80 838 |
82 084 |
-2% |
|
9 |
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, руб/кв.м/год |
19 119 |
24 581 |
-22% |
|
10 |
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, руб/кв.м/год |
27 361 |
35 386 |
-23% |
|
11 |
Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м |
178 338 |
192 982 |
-8% |
|
12 |
Курс рубль/доллар США |
36,2 |
63,2 |
-43% |
|
13 |
Курс рубль/евро |
48,4 |
71,0 |
-32% |
|
14 |
Цена барелля нефти Brent, руб |
3 807 |
3 505 |
9% |
|
15 |
Индекс ММВБ |
1 483 |
1 661 |
-11% |
|
16 |
Уровень вакантных площадей офисов класса А, % |
21,6 |
30,9 |
-30% |
|
17 |
Уровень вакантных площадей офисов класса B, % |
11,2 |
13,5 |
-17% |
|
18 |
Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год |
28 049 |
38 609 |
-27% |
|
19 |
Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год |
18 874 |
18 136 |
4% |
Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости, работающих в разных компаниях, о динамике цен в основных сегментах рынка на два года. В прогнозе приняли участие эксперты из таких компаний как RRG, JLL, Ведис Групп, Ритейл Консалтинг Групп и других. Свои предположения относительно стоимости квадратного метра и динамики ключевых показателей до 1 квартала 2016 года специалисты высказали в анкетах в июле 2014 года, после чего представители RRG обработали результаты и вывели по каждому сегменту «среднее арифметическое». Итоги «Консенсус-прогноза» подводятся ежеквартально.
Среди участников эксперимента по итогам 1 квартала наиболее точный прогноз в долларах оказался у Юрия Тараненко (отклонение – 33,9%), на втором месте – Алексей Михайлов (отклонение – 36,4%) и Наталия Молодых (отклонение – 37,1%).
По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с четырьмя наиболее точно спрогнозированными показателями показал Юрий Тараненко, на втором месте с тремя показателями разделили Наталья Молодых, Айдар Галеев, Алексей Козин и Антов Шилов, третье место с двумя показателями – Илья Гришин.
Если же говорить о «рублевом» прогнозе, то по итогам 1 квартала 2015 г. наиболее точной оказалась Светлана Красавчикова (отклонение – 20,0%), на втором месте – Сергей Павлов (отклонение – 20,3%) и на третьем – Антон Коротаев (отклонение – 20,6%).
По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с семью показателями у Антона Шилова, на втором месте с четырьмя показателями – Валентин Парийский, третье место с двумя показателями – у Юрия Тараненко.
Марина Скубицкая, коммуникационноеагентство «PR-стиль»
Интервью
Про собственное производство, готовую еду, b2b-направление, диджитализацию и стратегию развития.