CORE.XP: итоги года и тренды на рынке коммерческой и складской недвижимости

Как заканчивается 2024 год на рынке коммерческой и складской недвижимости, что будет со ставками и предложением? Консалтинговая компания CORE.XP подвела итоги года, проанализировала основные тенденции и определила перспективы наступающего 2025 года.

Фото: hxdbzxy / Shutterstock / Fotodom

Рекордные инвестиции от конечных пользователей

ВВП России за 10 месяцев 2024 года вырос на 4,1% г/г согласно оценке Минэкономразвития, демонстрируя ускорение по сравнению с предыдущим годом, когда по итогам 2023 года показатель вырос на 3,6% г/г, создавая благоприятную экономическую конъюнктуру для рынка коммерческой недвижимости. При этом ключевая ставка с 16% в начале года была повышена до 21% в октябре 2024 года, оказывая давление на инвестиционный сегмент, в частности, за счет существенного удорожания финансирования. Тем не менее рынок демонстрировал рекордный объем инвестиций в недвижимость России в 2024 году на уровне 1,1 трлн. руб.

При этом основной прирост сформирован за счет конечных пользователей, которые проинвестировали в 3,5 раза больше относительно аналогичного периода 2023 года, в то время как инвесторы, приобретая коммерческую недвижимость под инвестиционные цели, приобрели примерно на 10% меньше, чем в аналогичном периоде 2023 года.

В сегменте площадок/площадей под жилье рынок увидел рост в 2,2 раза г/г до 330 млрд руб.; в коммерческой недвижимости рост составил 31%, достигнув 728 млрд руб.

Разнонаправленные тренды наблюдаются в отношении разных секторов недвижимости. В коммерческой недвижимости наиболее сильный рост инвестиций наблюдался в офисном сегменте в 3,5 раза г/г, в производственно-складском сегменте в 1,9 раза г/г. При этом ритейл сегмент показал ожидаемо отрицательную динамику (-70% г/г) из-за высокой базы предыдущего сопоставимого периода, который характеризовался крупными сделками, в частности, продажей объектов «Икеа». Падение наблюдалось и в гостиничном сегменте в отсутствие больших портфельных сделок, которые были в прошлом году.

На рынке инвестиций в недвижимость отметим рост активности конечных пользователей, особенно компаний с гос. участием в офисном сегменте. В сегменте коммерческой недвижимости доля конечных пользователей составила 41% (+21 п.п. относительно всего 2023 года).

«Мы ожидаем, что высокие процентные ставки в экономике будут сдерживать инвестиции в недвижимость даже среди конечных пользователей и прогнозируем возможное снижение общего объема инвестиций в недвижимость до 700–800 млрд руб. в 2025 году» – комментирует Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела инвестиций, рынков капитала и аналитики CORE.XP.

Торговая недвижимость

Иностранные бренды: немногие, но выходят

Иностранные бренды проявляют умеренный оптимизм относительно перспектив открытия на российском рынке. Так, в 2024 году, в России двери первых магазинов открыли 22 международных бренда – немногим меньше, чем годом ранее (2023 г. – 24 бренда). Новые игроки в основном являются выходцами из стран Азии (59%). При этом почти четверть (23%) вышедших брендов – европейские (в 2023 году – 17%) и представлены Италией, Францией, Германией. В основном открытия иностранных брендов происходят в торговых центрах Москвы и Санкт-Петербурга. В 2024 году покинули российский рынок, то есть закрыли единственные торговые точки, 4 зарубежных бренда.

Многие партнеры соблюдают конфиденциальность в процессе согласования сделок, что сокращает возможности прогнозирования выхода новых игроков. Однако ожидается, что в целом количество новых иностранных имен на российском рынке сохранится на уровне 2023–2024 гг. (до 25 брендов).

Ставки аренды: сдержанный рост

Несмотря на снижение доли свободных площадей (5,5% на конец 2024 г.), ставки аренды растут медленнее инфляции. При этом тенденция роста ставок характерна только для стабилизированных торговых центров, в то время как коммерческие условия в новых, выходящих на рынок, объектах сохраняются на уровне последних лет, приближаясь к ставкам в складских объектах. Более того, в действующих торговых центрах почти треть арендаторов по-прежнему используют скидки 15–25%. Все это определяет сдержанный рост среднерыночного значения ставок аренды в торговых галереях.

Онлайн меняет формат офлайн-точек и состав арендаторов ТЦ

Рынок торговой недвижимости продолжает испытывать давление со стороны e-commerce.

Согласно прогнозу INFOLine, доля онлайн-продаж в розничном товарообороте растет по всем категориям: так, к концу 2024 года в категории «Бытовая и компьютерная техника» она достигнет 67% (в 2023 г. – 61%), в категории «Детские товары» и «Косметика и парфюмерия» – 58%. В fashion-сегменте доля онлайн также увеличивается – до 53% к концу 2024 г. (в 2023 г. – 42%).

Все это будет отражаться на объемах физического присутствия в торговых центрах. В связи с чем магазины все больше совмещают функции классического магазина, шоурума и точки получения заказов.

«Конкуренция со стороны маркетплейсов и онлайн-ритейла в целом, а также объектов инфраструктурного ритейла приведет в ближайшие годы к перераспределению состава арендаторов торговых центров с увеличением роли досуговой составляющей, – считает Марина Малахатько, старший директор, СORE.XP. – Жесткая денежно-кредитная политика также оказывает существенное сдерживающее влияние на планы по дальнейшему развитию компаний: торговые сети пересматривают планы по открытию новых точек». 

Ввод новых ТЦ

С начала года в Москве было открыто 96,2 тыс. кв. м торговых центров. По итогам года это значение может достигнуть 112,2 тыс. кв. м, что превысит значение прошлого года почти в 3 раза. 55% ранее заявленных к открытию торговых центров перенесли дату открытия на следующий год.

В Московской области по итогам объем открытий торговых центров будет равен 55,3 тыс. кв. м, в регионах – 183,3 тыс. кв. м. Всего по России общая площадь открытых в этом году ТЦ достигнет 350,8 тыс. кв. м, что на 5,2% ниже, чем в прошлом году.

На декабрь 2024 года обеспеченность торговыми площадями в Москве составляет 489 кв. м на тыс. человек, в городах-миллионниках – 514 кв. м на тыс. человек.

Средний объем ввода как в Московском регионе, так и в России в целом сохраняется на низком уровне. Из-за переноса открытий ряда объектов, а также запланированного открытия торгового центра суперрегионального формата в составе ТПУ «Селигерская» оптимистичные оценки объема открытий за 2025 год находятся на уровне 777,3 тыс. кв. м в России, из которых 377,7 тыс. кв. м будет реализовано в Москве. Однако не исключен перенос ввода на более поздние сроки по ряду объектов, что отразится на общем показателе.

Фото: PeopleImages.com - Yuri A / Shutterstock / Fotodom

Складская недвижимость

После рекордного 2023 года складской рынок России продолжает демонстрировать высокую активность: годовой объем сделок аренды-покупки составит 6,1 млн кв. м по итогам 2024 года, что является вторым историческим результатом и уступает только 2023 году (6,6 млн кв. м).

В 2024 году продолжилось смещение фокуса на региональные рынки: на них придется 62% всего объема сделок. Как и в последние годы, основным драйвером спроса на складские площади остается онлайн-ритейл. На долю сделок с игроками этого сегмента придется около 60% всего объема.

При этом объем сделок без учета онлайн-ритейлеров существенно меньше рекордных показателей – 2,6 млн кв. м сделок по итогам года (в 2023 год – 3,1 млн кв. м). Однако такое снижение скорее связано с высоким уровнем прошлого года, во многом обеспеченным процессами импортозамещения, эффектом отложенного спроса и т.д., и означает возвращение к уровню 2021 года (2,3 млн кв. м) с небольшим превосходством.

В условиях удорожания стоимости банковского финансирования многие конечные пользователи пересматривают планы по развитию, оптимизируют складские мощности, что непосредственно отражается на объемах спроса. Ожидается, что наибольшее падение спроса произойдет в сегменте «среднего» арендатора, то есть компаний, преимущественно арендующих/покупающих спекулятивные складские помещения площадью до 30 тыс. кв. м.

Учитывая продолжающее проникновение онлайн-ритейла и рост онлайн-продаж (согласно прогнозу INFOLine, суммарный годовой объем онлайн-продаж к 2028 г. может достигнуть 26,7 трлн руб. (вкл. НДС), что в 3 раза превышает показатель 2023 г.), ожидается сохранение спроса на складские площади со стороны игроков этого сегмента. Так, по оценкам CORE.XP, такой рост онлайн-ритейла потребует порядка 1 млн кв. м новых складских площадей в год, то есть совокупно еще 4 млн кв. м к 2028 г., если исходить из сочетания динамики роста онлайн-продаж и прироста площадей игроков e-commerce за последние 5 лет.

«Серьезным вызовом для реализации планов развития станет кадровый вопрос, с которым уже сталкивается отрасль розничной торговли и логистический сектор. По оценкам аналитиков CORE.XP, прирост логистических мощностей потребует создания не менее 200 тыс. рабочих мест на одних только складских объектах. Помимо этого, прирост будет происходить на позициях водителей, курьеров, сотрудников пунктов выдачи заказов», – комментирует Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP.

Учитывая высокие объемы девелопмента, отмечается загруженность ключевых девелоперов реализацией контрактов и нехватка профессиональных игроков, способных реализовывать крупные проекты, особенно на региональных рынках, что ограничивает возможность заключения новых сделок. В этой связи особо актуальным является выход на складской рынок девелоперов из жилого сегмента, при чем их интерес уже выходит за рамки получения льгот по городской программе стимулирования создания мест приложения труда.

Его основу, как и в предыдущие годы, составят объекты формата built-to-suit. При этом большинство таких проектов являются инвестиционным продуктом. И если 5-7 лет назад основной интерес инвесторов был сосредоточен на стандартных складских объектах в Москве или на ключевых рынках, то в настоящее время предметом инвестиционных сделок выступают в том числе и нестандартные логистические центры с моноарендатором, расположенные в менее густонаселенных регионах.

Трендом 2024 года, который сохранится и в будущем году, является высокий интерес к складскому сегменту ЗПИФов. Уже сегодня некоторые из них входят в число крупнейших собственников на складском рынке России.

Однако текущее состояние рынка в целом можно считать новой нормой, которая будет актуальна и в 2025 году, ввиду полного перехода девелоперов к модели строительства под клиента (built-to-suit) и минимальных объемов спекулятивного девелопмента.

Рост ставок был обеспечен высоким спросом на фоне нехватки предложения, удорожанием стоимости финансирования ввиду повышения ключевой ставки, ростом себестоимости строительства. Однако текущий уровень ставок уже могут выдерживать не все арендаторы, что вкупе с другими факторами сказывается на объеме и количестве сделок.

«Учитывая высокое влияние ключевой ставки на показатели проекта и вероятность ее существенных колебаний, формируются новые механизмы взаимодействия арендатора и арендодателя, в частности, некоторые девелоперы, стремясь минимизировать риски, тестируют схемы привязки коммерческих условий к значению ключевой ставки (например, наличие плавающей части в структуре ставки в зависимости от уровня ключевой ставки). Данная практика является новой для рынка, и то, как она будет принята арендаторами, покажет время», – говорит Антон Алябьев.

Рынок Light Industrial продолжает активно расти. По итогам 2024 года рынок пополнится 345 тыс. кв. м, что больше суммарного объема последних трех лет (329 тыс. кв. м). В 2025 году ожидается рост интереса к данному сегменту, высоко востребованному для розничных инвестиций, и со стороны крупных институциональных игроков. Актуальными тенденциями являются появление и развитие новых форматов, в том числе городских, и приход на рынок девелопмента новых игроков. Кроме того, ожидается рост предложения данного формата в регионах России: такие проекты уже успешно реализуются в ряде регионов.

Retail.ru