Что нам стоит рядом магазин построить?

Например, условие о Радиусе (Radius clause). Первый раз такое условие появилось в американских договорах, и в его «первозданном» виде являлось условием запрещающим арендатору иметь торговые точки в определенном радиусе от торгового центра, в котором он арендует площади. Объяснять выгоды такого условия стоит лучше на примере.

Вообразим себе классический город Н-ск, где существует некоторое (условно 10 000) количество потребителей среднего класса, которым понравился и (что самое главное) подходит «по карману» некий магазин «Б», расположенном в некоем торговом центре «ТЦ». География Н-ска такова, что примерно 6 000 потребителей живут в непосредственной близости от «ТЦ», поэтому им легко и приятно туда ездить. Из оставшихся 4 000 потребителей половина практически не ездит (несмотря на то, что им тоже нравится в магазине «Б»), поскольку «ТЦ» находится далеко и им просто лень тратить свое время на его посещение. Таким образом, описанная первая половина появляется в Магазине «Б» только (что называется) с оказией. Вторая же половина ездит туда не то чтобы с оказией, но эпизодически (явно меньше, чем могла бы, если бы жила ближе к «ТЦ»).

Количество потребителей в Н-ске с развитием экономики растет. Но с учетом роста экономики в 4-5% в год и демографии, количество новых потребителей среднего класса прибавляется ежегодно лишь на 2-3%. Магазин «Б» в торговом центре «ТЦ» успешно справляется с потоком потребителей, даже с учетом его ежегодного прироста. При таком раскладе все счастливы: ТЦ получает фиксированную плату да плюс еще и приличный доход в виде процента с оборота. Еще бы, ведь магазин «Б» обслуживает и 6 000 потребителей, которые им пользуются регулярно, и 2 000 эпизодических потребителей и еще получает кое-какие дополнительные крохи с тех, что попадают в него с оказией. Казалось бы, жизнь удалась для всех.

Но тут оказывается, что владелец магазина «Б» представляет себе идиллию несколько иначе. Вместо того, чтобы расположиться под солнышком на каком-то пляже турецкой ривьеры и насладиться описанным выше успехом, он (то ли под воздействием жены или любовницы, то ли в силу иных причин) решил, что достоин большего, и удумал заработать столько денег, чтобы как и его арендодатель – владелец «ТЦ» – позволить себе ездить греться не в Турцию, а никак не меньше чем во Францию, на Лазурный берег.

Несложный просчет возможностей, которыми он располагает для достижения описанных выше целей, дает простой результат: надо открыть второй магазин «Б», чтобы лучше обслуживать те 4 000 посетителей, что приходят к нему реже, чем первые описанные 6 000, что живут вблизи «ТЦ». И он-таки делает это – открывает второй магазин «Б». Эффект от этого – владелец магазина «Б» покупает билеты в Ниццу (поскольку расширив круг своих покупателей он, скорее всего, при этом не сильно ударил по общей рентабельности теперь уже двух магазинов), а владелец «ТЦ» получает тревожный звонок от управляющего, информирующего его о том, что доходы от «ТЦ» упали. Естественно, что самый простой разбор ситуации показывает, что «ТЦ» лишился дохода в виде процента от оборота, который снизился из-за потери этих в разной степени эпизодических  покупателей. И можно сказать, что «ТЦ» еще легко отделался. Ведь мог бы потерять и часть из 6 000 «преданных» покупателей магазина «Б», которые могли бы переместиться  во вновь открытое место за покупками.

Еще более кошмарными вариантами примера могло бы стать открытие конкурентного торгового центра, который одинаковым способом размыл бы всю (!) клиентскую базу.

А вот было бы Условие о Радиусе, и ничего из этого могло бы и не произойти. Магазин «Б» просто не мог бы открыться в зоне действия, охватывающей (условно) 5 км. от «ТЦ» в  пределах которых и живут необходимые 8 000 покупателей.

Иными словами, выгоды от этого условия очевидны. Не нужно думать о том, что в радиусе охвата вашего торгового центра появится конкурент с аналогичными марками в качестве арендаторов (что, при других обстоятельствах, невозможно было бы проконтролировать). Доходы стабильны и больше коррелируют с показателями, которые принимались в расчет при начале строительства торгового центра, да и сам центр становится интереснее для потенциальных инвесторов, желающих его перекупить: доход от него стабильнее в перспективе, а значит и его цена может иметь некую премию.

Почему же тогда арендодатели отказались от Условия о Радиусе?

Первая причина – тяжело убедить арендаторов согласиться на него. Понятно почему – это явная удавка на их шею. Дело в том, что всякий нормальный арендатор имеет свой план продаж для каждого магазина. Руководствуясь им, он будет открывать второй магазин в непосредственной близости к первому только в случае, если дела в первом магазине пошли лучше (значительно лучше) ожидаемого. Таким образом, при правильном подходе к определению радиуса (не завышая его и не занижая), Условие о Радиусе становится хорошей подстраховкой для арендодателя для сохранения стабильной (на срок действия аренды) возможности изъятия дополнительной прибыли на случай, если дела арендатора идут лучше его ожиданий. Не более того, но и не менее. Так что теоретически убедить арендатора на соответствующее условие возможности есть.

Условие о Радиусе противозаконно с точки зрения законодательства России, как ограничивает конкуренцию. Тоже неплохой аргумент, высказываемый теперь уже юристами. И с ним трудно не согласиться, если Условие о Радиусе принимать в первозданном (американском) виде. Однако, если это условие слегка видоизменить, то (сохраняя его квинтэссенцию) можно его сделать вполне пригодным для потребления в условиях и нашего законодательства. И российский закон при этом не нарушается.

Безусловно, возникают вопросы относительно того, как устанавливать факт появления магазина в заданном радиусе, а также о том, что второй магазин может быть формально открыт другим юридическим лицом. Отвечу кратко – способы решения этих вопросов есть: можно и установить процедуры доказывания появления нового магазина в радиусе и условиться о том, что личность лица, которому принадлежит второй магазин,  не имеет значения. Это потребует, безусловно, некоторого «бумагомарательства», и времени для внедрения принципа, но решить все эти вопросы можно. Но если вы находите это сложным, то подумайте об альтернативах.

 

Олег Кузнецов,

Управляющий партнер юридической фирмы «Альянс/Тесситоре, Кузнецов и Петрова» специально для Retail.ru