Арендодатели попали в сети

Ритейл требует от арендодателей привязать арендную ставку к проценту с оборота. Владельцы крупнейших магазинов в условиях снижения покупательской активности, отказываются платить фиксированную сумму за аренду помещения, объясняя это нерентабельностью бизнеса. При низких объемах продаж, особенно, в "спящие" зимние месяцы, одним из способов сократить собственные издержки ритейл называет существенное снижение ставок аренды, либо переход на отплату процента с оборота. В противном случае компании грозятся закрыть магазины и уйти в другие торговые центры, если арендодатели не пойдут на выполнение их условий.

На вопрос, насколько сложно сейчас найти свободное помещение под магазин в Москве, эксперты отвечают, что это не составит никакого труда, даже в тех торговых коридорах, которые не отличались в последнее время наличием вакантных площадей, например, Тверская, Тверская-Ямская и т.п.

Да и более сговорчивых владельцев ТЦ сейчас найти тоже можно. В основном, в их лице будут выступать собственники объектов торговой недвижимости, успешно функционирующих в течение нескольких последних лет, нежели арендодатели вводимых в эксплуатацию ТЦ, прогнозирует Андрей Васюткин, руководитель направления Торгово-развлекательная недвижимость Департамента консалтинга GVA Sawyer. Однако эксперт отмечает, что показатели доходности ТЦ наиболее чувствительны к двум параметрам - объему инвестиций в проект и ставкам аренды. Снижение средневзвешенного уровня ставки аренды по ТЦ даже на 15-20% может серьезно снизить привлекательность проекта. Поэтому, собственники недавно открывшихся объектов находятся все же в уязвимом положении - снижение уровня доходности проекта для них неприемлемо, учитывая необходимость следования параметрам бизнес-плана, представленного в рамках внешнего заимствования (например, получения кредита в банке).

Предложения привязать величину арендной ставки к уровню продаж появились не вчера. Как рассказал директор департамента торговой региональной недвижимости "Пэнни Лэйн Риэлти" Алексей Могила, крупные арендаторы (продуктовые сети, продавцы бытовой техники и электроники, и западные ритейлеры) вновь приходящие на рынок, давно заявляют о том, что платить фиксированную процентную ставку им не выгодно.

"Привязка арендной ставки к уровню продаж ритейлера - вполне логичная схема. Проблема в том, что у нас, в отличие, скажем, от США, у собственника нет уверенности, что отражаемые арендатором данные по продажам соответствуют их реальному уровню, поэтому сейчас немногие владельцы ТЦ готовы рассматривать полный переход на процент с оборота", - объясняет Васюткин. - Но, тем не менее, арендаторы, выплачивающие процент с оборота, все же присутствуют во многих крупных ТЦ, как в Москве, так и в регионах".

На текущий момент есть примеры, когда управляющие компании вместе с собственниками торговых центров добились успешного взаимодействия с арендаторами. Как правило, речь идет о снижении ставок аренды для успешно функционирующих ритейлеров, являющихся ключевыми для ТЦ. Также с наиболее надежными операторами ведутся переговоры относительно перехода на оплату по схеме "фиксированная арендная ставка + % с оборота" и оптимизируется пул арендаторов, чьи бренды наиболее выгодны как для торгового центра, так и для остальных магазинов с точки зрения их посещаемости. Хотя, есть случаи, когда арендодатели категорически не хотят идти на уступки владельцам магазинов. Пример тому - декабрьская история с "Технопарком", что находится в Новых Черемушках. С приходом нового собственника ТЦ арендные ставки были взвинчены в два раза, несмотря на подписанный долгосрочный (10 лет) договор о предоставлении квадратных метров по старой цене. Как рассказал Finam.ru представитель компании "Технопарк", из-за отказа работать на новых коммерческих условиях, у магазина и еще нескольких несогласных арендаторов ("Шатура", "Нортэкс" и "Келли") начались проблемы с доставкой товара в торговый комплекс, с освещением павильонов и прочим, что в целом негативно отразилось на объеме продаж. В результате эти магазины в ТЦ были закрыты, и сейчас, по словам источника, арендодатель и представители торговых компаний находятся в стадии долгих переговоров, пытаясь прийти к оптимальному для обеих сторон решению.

Ольга Костенкова, Finam.ru