Арендные ставки на складах падают из-за большого объема предложения

С начала года арендные ставки на склады упали на 7–11%, со 135–140 долл. за 1 кв. м. в год до 125 долл., рассказал гендиректор PNK Group (строит индустриальные парки и склады класса А+) Олег Мамаев. При этом компании меньше арендуют: согласно предварительным данным, объем арендованных и купленных площадей в первом полугодии 2014 года примерно вполовину ниже показателя аналогичного периода прошлого года, говорит руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle (JLL) Петр Зарицкий.

Снижение спроса на склады отмечают и в консалтинговой компании CBRE: по данным старшего аналитика отдела исследований рынка CBRE Оксаны Федуловой, сейчас законтрактовано только 30% от запланированных к концу года площадей. В прошлом году аналогичный показатель был 100%, говорит она. По данным CBRE, доля свободных складских площадей достигла примерно 4% в первом полугодии 2014 года (1,36% в конце 2013 года).

В этом году было заявлено о вводе в строй около 1,8 млн кв. м складских помещений, говорит Зарицкий. По его оценкам, примерно 1,6 млн кв. м качественных складских помещений будет сдано точно. Год может стать рекордным и сравним с абсолютным максимумом 2007 года – тогда на рынок единовременно вышло 1,68 млн кв. м складов, говорит эксперт.

В прошлом году наблюдался ажиотажный спрос на склады, поэтому девелоперы охотно инвестировали в новые проекты. Директор по офисной и складской недвижимости Knight Frank Вячеслав Холопов говорит, что по итогам всего 2013 года было арендовано около 1,8 млн кв. м складских помещений, из которых на московский регион пришлось 1,3 млн кв. м. Это был лучший результат за всю историю рынка, вспоминает он. По его данным, в первые шесть месяцев 2014 года по всей стране было куплено и арендовано лишь 520 тыс. кв. м – на 30% меньше, чем в первом полугодии 2013 года.

Предложение складов излишне, и ставки могут продолжить падать: управляющий директор «Логопарк девелопмент» Андрей Постников отмечает, что потенциальные арендаторы ведут себя осторожно и откладывают принятие решений, что тормозит заключение сделок.

Глава представительства Raven Russia в России Игорь Богородов допускает, что если прогнозы консультантов сбудутся и на рынок выйдут все или большая часть заявленных площадей, то арендодатели могут пойти на определенные уступки и предлагать дополнительные преференции клиентам. Сама Raven Russia отложила до сентября решения о покупке или строительстве новых складов, говорит Богородов. Инвесторы осторожно смотрят на складской сегмент, ожидая снижения торгового оборота в стране, согласна управляющий партнер Capital Global Partners Светлана Кара.

В другие сегменты коммерческой недвижимости инвесторы уже снизили вложения из‑за экономической нестабильности и введенных в отношении России санкций. Так, в первом полугодии 2014 года объем инвестиций в покупку отелей, гостиниц и торговых объектов сократился на 57%, до 1,58 млрд долл., подсчитали в CBRE. В первом квартале этого года было вложено 635 млн долл., во втором – 945 млн долл. Меньше всего вкладывали в торговую недвижимость – всего 3% от сумм прошедших в январе–июне сделок, 18% инвестиций пришлось на многофункциональные комплексы, 34% – на гостиницы, 45% вложили в офисы.

Арендаторы еще поторгуются

Торговая недвижимость

Нынешний год должен стать для Москвы рекордным и по объему ввода в эксплуатацию объектов торговой недвижимости. С начала года в столице уже было сдано 307,8 тыс. кв. м качественных торговых центров, подсчитали в Colliers International. Это на 46% больше, чем за весь прошлый год, когда рынок пополнился лишь 211,3 тыс. кв. м торговых площадей. Всего до нового года аналитики Jones Lang LaSalle (JLL) ожидают рекордный объем ввода – 730 тыс. кв. м. С учетом анонсированных планов девелоперов, в 2015 году динамика ввода в эксплуатацию новых ТЦ сохранится: на рынок может выйти еще около 640 тыс. кв. м, прогнозируют в JLL.

В результате вакантность к концу года может вырасти до 4%, считают в Colliers, в 2015 году – достичь 7,5%, прогнозируют в Knight Frank. Несмотря на это ставки аренды вряд ли снизятся, уверены эксперты, но при этом арендодатели уже сегодня готовы договариваться с ретейлерами, предоставляя особые условия.

Офисная недвижимость

Несмотря на слабый спрос, на рынке офисной недвижимости по итогам 2014 года может появиться около 1 млн новых «квадратов», прогнозируют в JLL. В Cushman & Wakefield считают, что на рынок выйдет и того больше – 1,2 млн кв. м. Впрочем, основная масса этих площадей придется на «Москву-Сити», где вакантность в ряде новых проектов может достигать 50%. В среднем по рынку вакантность составляет 14,5% (JLL), максимальна она в классе А – 21%, а в классе B – 11,5%, подсчитали в Knight Frank.

В этих условиях девелоперы вынуждены снижать ставки аренды. За прошедшие полгода средняя запрашиваемая ставка аренды на офисы класса А уже снизилась на 5,6%, достигнув 755 долл. за 1 кв. м в год, а в классе В – на 7,3%, до 454 долл. за 1 кв. м в год, отмечают в Knight Frank. До конца года ставки в качественных офисных центрах могут снизиться еще на 10%, констатируют эксперты.

Гостиничная недвижимость

С начала года номерной фонд в столичных гостиницах пополнился на 948 номеров. Введены в строй четыре новых отеля: «Novotel Москва-Сити» (360 номеров), «Sheraton Шереметьево» (342 номера), «Adajio Бахрушина» (94 номера) и «Mercure Бахрушина» (149 номеров). По подсчетам JLL, объем рынка качественной гостиничной недвижимости Москвы достиг 17,5 тыс. номеров в 66 гостиницах. При этом в течение ближайших пяти лет номерной фонд может еще расшириться на 10–15 тыс. за счет строительства гостиницв среднем и экономсег­ментах.

Основной спрос в брендированных отелях Москвы обеспечивают иностранцы – около 70%. Однако стоимость проживания в этих гостиницах в 2014 году снижалась. По данным Cushman & Wakefield, в первом квартале года средняя цена на номер составила 173 долл. за ночь, что на 14,8% ниже аналогичного показателя 2013 года.

Аналитики JLL отмечают снижение трафика в качественных гостиницах столицы. По их подсчетам, загрузка качественных столичных отелей в первом полугодии сократилась к аналогичному периоду прошлого года на 4% и составила 59%.

Во втором полугодии ожидается открытие нескольких гостиниц под международными брендами. Среди них будет отель Four Seasons на Манежной площади (180 номеров), «Marriott Новый Арбат» (234 номера), «Radisson Шереметьево» (379 номеров), «Hampton Строгино» (214 номеров).

Алексей Пастушин, РБК Daily