Арендаторы стрит-ритейла вошли в азарт

Счастье брокера

В Петербурге свыше 5 млн кв. м встроенных торговых помещений. Прирост новых площадей в этом году будет незначительным, отмечают эксперты. Этот год для собственников встроенных помещений и компаний-посредников начался с оптимистичных новостей: спрос уже превышает предложение. Пустуют только помещения в новостройках, без ремонта. Площади с ликвидной локацией остаются свободными только в случае значительного превышения установленной собственником арендной ставки среднерыночного уровня, однако и для таких объектов срок экспозиции составляет не более 3-4 месяцев. По прошествии этого срока либо снижается ставка, либо помещение сдается частями. «В 2009 году предложение в значительной степени превышало спрос, в связи с чем собственники в большинстве случаев были вынуждены идти на условия арендатора: увеличивали льготные периоды, шли на разбиение платежей, участвовали в ремонте помещения, отменяли депозит», – рассказывают в компании Astera. В 2010 году ситуация переменилась, и сегодня практически у каждого собственника есть список ритейлеров, претендующих на помещение, даже если в настоящий момент оно арендовано. Нередко собственники идут на замену арендатора как с целью увеличения арендной ставки, так и для повышения престижа сдаваемых площадей за счет более известного бренда. Есть прецеденты расторжения долгосрочных договоров. В ценовую конкуренцию за ликвидные объекты вступают не только игровые операторы (интернет-лотереи, компьютерные клубы и тотализаторы), которые известны своей агрессивной арендной политикой, но и стандартные операторы ритейла. Мелкие операторы арендуют помещения за 1500–2000 рублей за квадратный метр в месяц, сетевые игровые операторы готовы платить за площади в спальных районах арендные ставки исторического центра города, т. е. и 6000, и 8000 рублей за квадратный метр. В Astera приводят пример, когда игровой оператор арендовал помещение площадью 70 кв. м на проспекте Стачек за 1 млн рублей, то есть по арендной ставке свыше 14 тыс. за квадратный метр, при том что средняя арендная ставка для таких помещений составляет 2500–3500 рублей в месяц. При наличии целевого запроса бюджет аренды практически не ограничен. Доля заявок от игровых операторов в общем объеме невелика, их поступает не так много, отмечают брокеры, но они всегда носят целевой характер и реализуются практически со 100-процентной вероятностью. Активизировалась и купля-продажа встроенных помещений. Покупатель этого сегмента недвижимости представлен российскими компаниями, как из столицы, так и из ресурсодобывающих регионов России. В целом для сегмента стрит-ритейла характерно сокращение времени, которое уходит на заключение сделки: весь процесс согласований по ликвидному объекту может уложиться в две недели, включая подписание договора. Все чаще стали заключаться долгосрочные договоры с регистрацией, собственники помещений уже готовы идти на подписание 5-летних соглашений. Жители Петербурга постепенно отходят от последствий кризиса и начинают тратить все больше денег. В отдельных сегментах уровень потребительского спроса достиг и даже превысил докризисные показатели. Операторы ритейла реагируют на оживление потребителя развитием своих сетей, расширением площадей, открытием новых магазинов. Наиболее динамично развиваются ритейлеры, ориентированные на потребителей среднего ценового сегмента. Формат стрит-ритейл пользуется большим спросом среди операторов общепита, активен и сегмент продуктовых ритейлеров. Брокерам активно поступают заявки от салонов связи, операторов одежды и обуви, зоотоваров, от аптек. Спрос на встроенные помещения за текущий год вырос, и связано это исключительно с улучшением экономической ситуации, отмечают в Maris Properties.

Цена и место

Эксперты Astera подсчитали, что по сравнению с сегментом торговых комплексов изменения арендных ставок в сегменте стрит-ритейл происходят более активно. С начала 2010 года уровень ставок аренды увеличился в среднем на 10%. Для наиболее ликвидных объектов на центральных торговых улицах города рост составил около 17%. На конец III квартала 2010 года ставки аренды на встроенные помещения в центре города на основных торговых магистралях составили 3,5–5,7 тыс. рублей за квадратный метр в месяц, не включая НДС . Максимальные ставки были отмечены на Невском проспекте – 6–6,5 тыс. рублей за квадратный метр в месяц, для помещений в спальных районах города вблизи станций метрополитена – 1,5–3,5 тыс. рублей в месяц за «квадрат». «Можно прогнозировать, что в этом году арендные ставки продолжат свой рост, происходить он будет на том же уровне – 10 процентов в год», – говорят в АРИН. Уже в прошлом году отдельные объекты выставлялись на рынок практически по докризисным ценам – на 20-30% выше уровня цен 2009 года, с начала 2010 года количество сделок выросло на 29%, спрос концентрируется на наиболее ликвидных локациях, в том числе на Невском проспекте. Востребованность встроенных помещений определяется не столько районом, сколько характеристиками пешеходного потока, отмечает Елена Снегирева, консультант торгового департамента Maris Properties, поэтому спрос на встроенные помещения велик на основных городских магистралях и пересадочных узлах, вне зависимости от того, в каком районе они находятся. Это такие магистрали, как Невский проспект, Большой проспект П. С., Московский, Ленинский проспекты, проспект Энгельса, а также станции метрополитена. Также арендаторы рассматривают высоколиквидные встроенные помещения на основных торговых коридорах: Каменноостровский, Московский, Владимирский проспекты, 6-я и 7-я линии Васильевского острова. Среди удаленных районов на севере города наибольшей популярностью пользуются проспект Просвещения, Гражданский проспект, улицы, примыкающие к станции метро «Академическая». В данной локации спрос в несколько раз превышает предложение. То же самое можно сказать про улицы на юге города, примыкающие к станциям метро «Ленинский проспект» и «Московская». При этом на улицах исторического центра города ротация арендаторов во встроенных помещениях идет активнее, поскольку объем предложения здесь гораздо выше. К тому же в центральной части города собственники предпочитают заключать краткосрочные договоры аренды, а в спальных районах распространена практика 5-7-летних договоров. Встроенные помещения хороши тем, что могут использоваться под любые нужды, без особой оглядки на соседей (в случае, например, торгового комплекса это будет просто недопустимо, так как будет противоречить общей концепции), а также тем, что режим работы может быть какой угодно. Поэтому встроенными помещениями интересуются компании любого профиля – будь то магазин или офис.