Аренда – двигатель торговли

Вы бы, наверное, не против, чтобы рядом с домом открылась стильная небольшая пекарня со свежим хлебом, но там, увы, салон электрокаминов. Дикий рынок аренды в московском стрит-ритейле безразличен к нуждам горожан. Власть, возможно, вмешается и установит дифференцированную налоговую ставку для собственников помещений.

Странные точки

Недалеко от метро «Сокол» на Ленинградском проспекте закрывается супермаркет «Оливье» – единственный в округе большой магазин с доступными ценами, популярный у покупателей.

Местные жители задаются вопросом, как такое возможно, особенно в этом районе. Вот в квартале от «Оливье» в добротном сталинском доме прекрасно себя чувствуют магазины, в которых покупателей почти нет: тут и одежная лавка, навевающая воспоминания о «Черкизоне», и дрянной магазин китайской мелочовки, и – вот так соседство – салоны японских ножей с изделиями по 20 тыс. руб. и дверей по 150 тыс. руб.

«Мы работали с 2010 года, и в это время перед магазином велись строительные работы. Но магазин преодолел трудности и стал популярен в районе Сокол. Прошлым летом стройка завершилась», – рассказывает генеральный директор компании «Оливье» Уилльям Сноллаертс. По его словам, после этого арендодатель поднял цены на 45%, хотя договор был перезаключен в 2012 году на пять лет. «Оливье» подал на владевший помещением «Уралсиб Эссет Менеджмент» в арбитражный суд Москвы за одностороннее расторжение договора. В марте – следующее заседание. А «Уралсиб» уже перепродал помещение – непрофильный актив, который достался ему от разорившегося «Арбат Престижа». В «Уралсибе» отказались от комментариев.

Странности стрит-ритейла замечают жители практически всех московских районов. «Мы обеспокоены вымыванием качественных продуктовых магазинов с первых этажей наших домов. Они перепрофилируются во что угодно – аптеки, офисы, банки, непродуктовые сети. Жители города жалуются», – говорил осенью Алексей Немерюк, глава департаментаторговли и услуг Москвы, на форуме ИД «Коммерсантъ» «Ритейл-2013: точки роста».

Казалось бы, все это особенности рынка. Сравним стрит-ритейл с торговыми центрами. Моллами владеют девелоперские компании, а стрит-ритейл – рынок частников. Как в моллах заполняют площади? «Оператор торгового центра работает над позиционированием, дает рекламу, поэтому понятен пул арендаторов и покупателей. А в стрит-ритейле пересекаются совершенно разные покупательские потоки. Неизвестно, какой магазин окажется твоим соседом по улице», – говорит Евгений Бутман, совладелец Ideas4Retail (сети Imaginarium, Hamleys, Mamas & Papas, CookHouse). Ритейлеры, подбирая помещение, не смотрят, кто рядом – магазин дорогого белья или дискаунтер. Слишком часто соседи меняются: по подсчетам справочника организаций 2Gis, в Москве за последний год появилось 25% предприятий, в Санкт-Петербурге – 19%. В московском стрит-ритейле всего несколько объединений арендаторов общей направленности. Есть ресторанный кластер на Арбате, ресторанный и модный – на Кузнецком Мосту и Петровке, детские товары – в начале Ленинского проспекта. В районе Патриарших Прудов открываются рестораны и кафе, а также новый для России формат – барбершопы, замечают в Jones Lang LaSalle. Эти улицы привлекают целевых посетителей, такое взаимодействие приносит синергический эффект. Но это лишь несколько точек в центре Москвы.

В отличие от оператора ТЦ собственнику помещения в стрит-ритейле не важно, востребован ли арендатор. «Собственник не думает о трафике и гармоничном планировании района. Его интересует только сумма, которую готов платить арендатор», – говорит Виктория Камлюк, директор направления street-retail компании Knight Frank.

Измена по расчету

«В меморандуме к арендодателям одна из новых продуктовых сетей так и пишет: платим на 10-20% больше, чем конкуренты», – рассказывает Антон Белых, управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty. У владельцев топовых локаций на столах лежат списки ожидания из двух-пяти потенциальных арендаторов, и при удобном случае их меняют.

Самые агрессивные захватчики, по мнению участников рынка, – продуктовая розница и компании с высокой маржей: банки, предлагающие услуги потребительского кредитования, цветочники и букмекеры.

Петербургская управляющая компания «Север» меняет арендаторов чуть ли не каждый год, и многие ее московские коллеги поступают так же. «Север» владеет несколькими помещениями, обычно подписывает 11-месячные договоры аренды. «Когда срок подходит к концу, мы предлагаем арендатору перезаключить договор на новых условиях. Пока он раздумывает, за три месяца до истечения договора мы вешаем на фасад рекламу о сдаче помещения в аренду – для оценки рынка. Если арендатор не соглашается, он съезжает, а мы успеваем найти новых арендаторов», – рассказывает начальник юридического отдела компании Дмитрий Тимошин. Чаще всего на такие договоры соглашаются несетевые компании, но не только. Сеть ювелирных салонов «Адамас» закрыла в прошлом году три магазина в Москве и Воронеже как раз по истечении краткосрочных договоров. А ведь это дорого. «У нас пристенное оборудование, которое мы не можем просто перенести с места на место: к каждой из витрин подводится электричество. Все витрины изготавливаются на заказ, и большую их часть невозможно использовать в другом салоне», – рассказывает Юлия Воронкова, директор по недвижимости и развитию «Адамаса». Поэтому крупные сетевики не связываются с краткосрочными предложениями. «Ашан» обычно не заключает договоры менее чем на 24 года, а «Дикси» – на 10 лет, сообщили в компаниях. Для большинства розничников оптимальный срок аренды – более 5 лет, а лучше – 15, в Европе – от 25 лет.

Почему вообще предприниматели соглашаются на срок 11 месяцев? У собственника благовидный предлог: договоры до года не подлежат обязательной регистрации в регпалате, легче уйти от налогов. Поступают так: заключают сразу пять-семь 11-месячных договоров, они вступают в действие друг за другом. Однако в случае судебного конфликта эта предосторожность не сработает.

Впрочем, собственник легко может выгнать арендаторов и с долгосрочными контрактами. Основание – несоблюдение условий договора, чаще всего просрочка платежей. По Гражданскому кодексу претензии действительны в течение трех лет. Поэтому крупные сети очень аккуратны с оплатой ключевых помещений, особенно доставшихся выгодно, отмечают брокеры.

Неуправляемые метры

Контролировать число продуктовых «магазинов у дома» могло бы государство. Как выяснили «Деньги» в мэрии Москвы, с 2015 года планируется ввести дифференцированную налоговую ставку для собственников, которые сдают помещения с разными предназначениями. Продуктовый магазин окажется более выгодным арендатором, чем букмекерская контора. Пока неизвестно, примут ли инициативу и как в случае принятия она будет работать. До сих пор государство, в начале 2000-х без особого успеха реализовавшее программу развития магазинов шаговой доступности, планомерно лишалось рычагов влияния на розницу. Городскую собственность приватизируют, и помещения, арендованные под продуктовые магазины, превращаются в салоны ювелирных изделий или электрокаминов. «Сдерживать арендные ставки мы не сможем. Я выступаю за то, чтобы перепрофилирование объектов продуктовой торговлипроисходило в более жестких условиях», – говорит Алексей Немерюк. Он рассказал, что в Великобритании за перепрофилирование уже функционирующего магазина без согласования с мэрией собственник рискует получить два года тюрьмы.

В собственности города все еще 17, 6 тыс. помещений, из них 11 тыс. арендует малый бизнес. Конечно, это капля в море на фоне всех малых предприятий: в Москве их несколько сотен тысяч, то есть большинство предпочитает коммерческий рынок аренды.

Как муниципальные помещения использует малый бизнес? Есть 900 предприятий социальной направленности, которые даже пользуются льготами по аренде. Например, это аккредитованные социальные магазины, которые на 10-15% дешевле рынка продают льготникам продукты из потребительской корзины. Таких магазинов в городе около 500. И действительно, рядом с домом корреспондента «Денег» недалеко от Садового кольца есть такая лавочка: молоко там по 30 руб. за литр; правда, все остальное дороже, чем в обычных магазинах. Да и купить это молоко можно, только подтвердив, что ты льготник. Льготами по арендепользуются еще предприятия физкультуры и спорта, образовательные и медицинские учреждения.

Государство, выставляя помещение на торги, может определить его функцию, но обычно не делает этого. В 2013 году из 102 помещений только 8 определено под торговлю, 1 – под склад, остальные – свободного назначения. Торги выигрывает тот, кто предложит большую цену, фактически власти и не пытаются установить баланс в стрит-ритейле. В 2014 году ситуация начала меняться: большинство помещений в ходе торгов отдано под торговлю. Немерюк надеется, что в этом году потребрынок получит половину из 900 вакантных городских локаций.

Пока же город реагирует на потребности горожан временными мерами: рынки, ярмарки выходного дня в сочетании с разгоном нестационарной розницы. Немерюк отмечает, что снос палаток дал результаты: розница стала возвращаться на свои законные места на первых этажах. Но вряд ли об успехах говорит рост такого показателя, как обеспеченность торговыми площадями. По планам московской мэрии к 2017 году она должна вырасти до 1200 кв. м на тысячу жителей, а сейчас в среднем в городе 812 кв. м. Это все равно меньше, чем европейские 1500 кв. м, но проблема не только в этом. Позитив в картину вносят только торговые центры, которые открываются каждый год. По оценке Colliers International, объем арендопригодной площади в ТЦ и стрит-ритейл равный – по 4 млн кв. м. Однако по городу площади распределены неравномерно. «В поселении Сосенское из-за скопления так называемых замкадных гипермаркетов обеспеченность торговыми площадями зашкаливает аж за 45 тыс. кв. м на тысячу жителей. А в районе Восточный Восточного административного округа – всего 126 кв. м. на тысячу жителей», – говорит Немерюк. Да и хлеб с ювелиркой при таком способе подсчета уравниваются.

Вскоре могут закрыться несколько кафе, потому что после девальвации рубля арендные ставки выросли почти вдвое. Проблема уже коснулась сетей «Пельмэн», «Шоколадница», Red Espresso Bar, «Кофемания», «Сушитун» и «Кофетун». Как отмечают брокеры, в половине договоров арендыпредполагается оплата в долларах, коридор валютных колебаний – плюс-минус 3 руб. За последние месяцы этот коридор пробит.

«Пятерочка» с минусом

По идее первые этажи жилых домов – это место для маленьких специализированных лавочек (выпечка, молоко, мясо). На российском рынке такой формат не развит. Классический «магазин у дома» в России часто предлагает не приятные свежести, а алкоголь, сигареты и шоколадки.

Кроме того, роль «магазинов у дома» часто играют дискаунтеры. Да, там низкие цены и все операторы в последние годы увеличивают долю свежих продуктов в ассортименте. Но та ли это качественная розница, которую хотелось бы видеть во дворе?

На одном из форумов москвичка жалуется: «Мы живем над магазином. Единственный плюс – далеко до магазина не надо идти. Остальное – минусы: разгрузка под окном, пьяные компании. Главная проблема – шум от кондеев и работающих холодильников. Особенно ночью в тишине этот негромкий равномерный гул очень достает, и еще раздражает, когда приезжают на разгрузку раньше, чем открывается магазин, и начинают барабанить в дверь». В конце 2013 года суд в Ростове-на-Дону даже закрыл «Пятерочку» на 40 дней из-за шума кондиционеров, а в Санкт-Петербурге суд обязал магазин демонтировать шумное оборудование и компенсировать жильцам моральный вред – 20 тыс. руб. Впрочем, в такой борьбе чаще побеждают магазины. Арендодатели любят сетевые компании, и не случайно: сети хорошо просчитывают рентабельность. Светлана Ярова, начальник отдела стрит-ритейла Jones Lang LaSalle, говорит, что в 70% случаев арендодатели продлевают отношения с арендатором. Иногда сети даже получают 20-процентную скидку – за надежность. Жильцы в менее выгодном положении. Как говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком-недвижимость», если на первом этаже жилого дома розничный магазин, квартиры на втором этаже теряют в цене 5-10%. Да и продать их труднее.

Впрочем, дискаунтер поместится не в каждом жилом доме. 80% москвичей, по оценкам, живут в типовых панельных домах. Это строения с несущими стенами по всей высоте. Первый этаж тоже мелко нарезан. «Вы можете купить хоть 20 квартир на первом этаже, но при перепланировке опен-спейс не получится», – рассказывает Ольга Загорская, заместитель генерального директора компании «2Проектор».

Крупным торговцам продуктами, особенно сетевым, это не подходит. Дискаунтерам нужно от 300 кв. м, супермаркетам – от 1000 кв. м. Вот и строят специально для больших магазинов коробки посреди домов. Недостаток площадей даже подталкивает сети к развитию новых форматов. У X5 Retail Group есть «Перекресток экспресс», а «Азбука вкуса» стала недавно развивать формат «у дома».

Дифференцированная ставка налога – это действительно хороший инструмент в руках власти для развития недорогой качественной розницы мелкого формата. Однако и он не решит всех проблем. Сами улицы в спальных районах часто представляют собой магистрали по несколько полос в обе стороны. «В районе метро «Пионерская» не приживается стрит-ритейл: был салон красоты и закрылся, потом продуктовый магазин и магазин косметики. Люди проносятся на автомобилях, а пешеходного трафика недостаточно», – приводит пример брокер. Причина в том, что еще в 1960-х город стали застраивать микрорайонами вместо кварталов. Квартал имеет размеры 100 на 100 м, здания – по периметру, на первых этажах – магазинчики. Микрорайон в десять раз больше, здания расположены в свободном порядке, между ними пустыри, и торговые улицы не образуются. С конца прошлого года департамент архитектуры и градостроительства московской мэрии пропагандирует квартальную застройку как более комфортную для жизни и сейчас работает над изменением нормативов, чтобы выстроить мегалитический микрорайон было невозможно.

Анастасия Напалкова, Журнал «КоммерсантъДеньги»