Антирекорды складской недвижимости: максимальные ставки, минимальная вакантность

В 2023 году на рынке складской недвижимости сложилась непростая ситуация – доля свободных складов сократилась до исторического минимума, и это неизбежно отразилось на арендных ставках. В чем причины сложившегося дефицита и как будет развиваться складской сегмент в 2024 году – об этом Retail.ru рассказали игроки рынка.

Фото: Gorodenkoff/shutterstock

«Рост спроса опережает темпы строительства»

Артем Смирнов, директор по развитию фулфилмент-операторов «Бета ПРО»

По предварительным оценкам, количество заказов только на двух основных маркетплейсах к концу 2023 года достигнет 4,5 млрд, рост по отношению к предыдущему году составит 55%.

В течение еще минимум шести месяцев мы ожидаем дефицита складских площадей. Возможно, во второй половине 2024 года что-то изменится в связи с планами e-commerce по строительству собственных крупных фулфилмент-центров. Есть вероятность, что по завершении строительства будут освобождены площади, которые арендуют операторы в ожидании готовности своих объектов.

Сильный рост арендных ставок в данном случае обоснован постоянно растущим спросом и дефицитом предложения. Конечно, мы не ожидаем понижения цен. Этот факт нужно принять и учитывать при планировании своего дальнейшего развития.

Чтобы уменьшить влияние новых реалий рынка на цены и маржинальность, мы постоянно развиваем и усовершенствуем собственную WMS-систему, которая позволяет увеличивать эффективность использования складских площадей, развиваем технологии для внутренней складской логистики».

«Темпы и объемы нового строительства сократились в этом году, установив антирекорд с 2019 года»

Артем Хомышин, руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic в России

Кроме того, дополнительный спрос диктуется потребностью многих участников рынка в наращивании складских запасов для обеспечения бесперебойности поставок товаров своим клиентам, несмотря на усложнившиеся логистические цепочки в импортном направлении и возможные задержки сроков доставки. Кроме того, экономические факторы повлияли на темпы и объемы нового строительства, которые существенно сократились в этом году, установив антирекорд с 2019 года.

Все эти факторы взвинтили арендные ставки. Например, в Московском регионе они выросли более чем на 30% и уже превышают отметку в 7500 рублей за 1 кв. м в год без учета НДС, расходов на операционную деятельность и коммунальные услуги.

Скорее всего, строительство новых складских объектов в ближайшем будущем не подешевеет. Спрос останется до тех пор, пока затраты на аренду склада будут позволять компаниям продолжать осуществлять и развивать свою деятельность, сохраняя при этом рентабельность. Это означает, что рынок складской недвижимости должен прийти к балансу соотношения стоимости аренды и вакансии. Прогнозировать сроки достаточно сложно. Однако, вероятно, это произойдет в случае, если спад деловой активности из-за роста ключевой ставки ЦБ и увеличение арендных ставок снизят готовность клиентов контрактовать новые площади. Следовательно, остановка ралли базовой арендной ставки возможна после падения спроса на новые складские помещения.

Среди решений, используемых в FM Logistic, все большую популярность приобретают технологии роботизации и автоматизации операционных процессов, направленные на повышение производительности операций, эффективности задействованных ресурсов, оптимизации стоимости услуг. К подобным решениям можно отнести набирающую популярность технологию проведения складских инвентаризаций с помощью дронов для увеличения скорости их проведения; строительство многоуровневых мезонинов для обработки мелкоштучных заказов при минимальном задействовании складских площадей; использование сортеров и конвейеров для эффективного распределения собранных мелкоштучных заказов по направлениям доставки; открытие таможенных складов под одной крышей с коммерческими для повышения эффективности операций, связанных с требованиями по обязательной маркировке продукции и ее последующей прослеживаемости».  

«Строить склады стало дороже, а оснастить оборудованием – отдельная проблема»

Мария Мартынова, заместитель исполнительного директора «Курьер Сервис Экспресс»

Строительство сейчас обходится намного дороже, а вопросы оснащения и вовсе являются отдельной проблемой, поскольку многие виды оборудования невозможно ввезти в страну.

Ставки на аренду начали расти с 2022 года. Сначала это было воспринято рынком как краткосрочная перспектива. Но на деле мы столкнулись с повышением стоимости аренды в Московской области, где находится основной распределительный центр КСЭ, в прошлом году и повторно – в 2023 году. В совокупности ставки выросли на 30%. Ставки на аренду площадей в черте Москвы увеличились еще больше – на 80%. Ситуация в остальных городах РФ также демонстрирует весьма активный рост – в среднем на 50%.

Еще в 2021 году мы автоматизировали центральный сортировочный терминал в Московской области. Сейчас там функционируют две сортировочные линии – грузовая и почтовая. Это позволяет нам, невзирая на сезонность и активность трафика, неизменно выдерживать соблюдение сроков и качества распределения потоков».

«На российский рынок вышли новые компании, e-commerce продолжает свой рост, в результате ставки на аренду снова повышаются»

Евгений Макаров, исполнительный вице-президент Noytech Supply Chain Solutions по складской логистике

Необходимость в качественных складах увеличивается также у транспортных и логистических компаний, которым потребовалось наращивать объем площадей в регионах своего присутствия.

В результате ставки на аренду снова начали повышаться – за первую половину года они увеличились более чем на 8%.

Стоит отметить, что основные потребители и дистрибьюторские центры расположены в западных регионах страны. На востоке наблюдается значительная нехватка складских помещений, а существующие объекты часто не отвечают требованиям, которые предъявляют участники рынка. При этом арендная ставка за квадратный метр в этих регионах зачастую выше, чем в западных». 

Retail.ru