Подробностями нового проекта делится Ольга Чепарова, руководитель отдела торговой недвижимости GVA Sawyer
Во времена экономической нестабильности многие проекты ТРЦ в столице были «заморожены». Застройщики опасались, что объекты к моменту их реализации не будут заполнены арендаторами и не найдут спроса у покупателей.
Сегодня, когда потребительский спрос уже почти восстановился, а конкуренция среди ТРЦ небольшая, считавшиеся некогда рисковыми проекты имеют хорошие перспективы. Среди таких «своевременных» объектов эксперты рынка коммерческой недвижимости часто называют и ТРЦ «Северное сияние», который открылся в этом году в Северном Бутово.
Моллы.Ru решили выяснить, как реализовывался проект, с какими сложностями пришлось столкнуться в рамках реализации и в чем особенность нового ТРЦ. Рассказывает Ольга Чепарова, руководитель отдела торговойнедвижимости GVA Sawyer.
Расскажите немного о самом проекте. В чем его особенности?
ТРЦ «Северное сияние» общей площадью 20 тысяч кв.м. построен в районе Северное Бутово, в густонаселенном жилом районе на пересечении улиц Дмитрия Донского и Ратной (в непосредственной близости от ст. м. «Бульвар Дмитрия Донского»). Это достаточно новый район, а, как известно, новые жилые массивы испытывают острую нехватку качественных торгово-развлекательных центров.
При разработке концепции мы руководствовались новыми рыночными реалиями, свидетельствующими о том, что посетителями востребованы ТРЦ, в которые приходят не только за покупками, но и чтобы провести досуг. Поэтому, несмотря на достаточно небольшую площадь ТРЦ, концепцией предусмотрено размещение в нем многозального кинотеатра (один из немногих кинотеатров в Москве, в котором во всех залах применяется технология 3D) и детской зоны развлечений. Наличие такой развлекательной зоны также обусловлено отсутствием конкурирующих объектов.
Как объект «выживал» в кризис?
Строительство проекта было начато еще в 2008 году. Проект реализовался застройщиком, главным образом, на собственные средства с частным привлечением кредитных займов. Это одно из главных преимуществ, которое позволило не прекращать финансирование работ в кризис. Кредитные средства использовались исключительно в качестве поддерживающего рычага. Отчасти помогло проекту и то, что участок под ним не был спорной территорией и был выделен городом именно под строительство торгового центра.
Расскажите подробнее о самой концепции?
Концепция ТРЦ выдержана в формате «Средний+». Район Северное Бутово — изначально район коммерческого жилья, где люди приобретают квартиры на собственные средства. Это является показателем достаточно высоких доходов жителей района и подтверждает спрос именно на такой формат торговли.
Супермаркет «Виктория», который расположен на -1 этаже комплекса оперирует к ценовой категории выше среднего.
Магазины сегмента «одежда-обувь», расположенные на первом и втором этажах, выдержаны также в ценовом формате «Средний+». В центре уже начали работу магазины «Снежная королева», Kira Plastinina, Centro, Gloria Jeans, Calzedonia, «Л’Этуаль», развлекательный центр Happy Land и ресторан «Маки-Маки».
Остальные арендаторы также выдержаны в этом ценовом сегменте. Якорным арендатором детской одежды стал магазин Mothercare, разместившийся на втором этаже ТРЦ.
Как осуществлялся подбор арендаторов? На каком этапе это происходило?
Практика показывает, что если подбор арендаторов ведется на этапе создания концепции с проработкой всех технологических элементов, то в итоге получается проект, максимально адаптированный под конкретных арендаторов. Это упрощает процедуру прохождения экспертизы и госкомиссии без переделок. Именно поэтому еще на этапе проектирования нами был сделан предброкеридж проекта. Были отобраны операторы, готовые войти в объект. Одним из первых якорных арендаторов стал супермаркет «Виктория». Все технические спецификации были заложены в проект конкретно под данного арендатора.
Поскольку компания GVA Sawyer работала на объекте еще и как брокер, работы по концептуальной составляющей, планировочным решениям шли параллельно с активным подбором ритейлеров на объект.
Работа над объектом началась еще до кризиса? Какие коррективы пришлось внести в проект?
Предварительно основные арендаторы были найдены еще до кризиса. Сегодня в торгово-развлекательном центре «Северное сияние» продолжается заполнение отдельных свободных зон. Основная часть работ к настоящему времени завершена. Большинство якорных арендаторов уже работает. Некоторые арендаторы заканчивают отделочные работы и откроются в самое ближайшее время. Уже сейчас, несмотря на то, что не было еще официального открытия, наблюдается активный спрос со стороны посетителей. Это и есть самый важный показатель успешности проекта.
Что сделано для будущего успешного существования объекта?
Собственник не собирается продавать объект и планирует управлять им в течение длительного времени. Это означает, что он будет делать все возможное, чтобы объект был максимально востребован как арендаторами, так и посетителями ТРЦ.
